一、租赁合同违约金认定

在租赁合同中，违约金的认定主要依据以下方面：

（一）合同约定

1. 如果租赁合同中有明确的违约金条款，且约定的违约金数额合理，通常会按照合同约定来认定。例如，双方约定承租人逾期支付租金需按未支付租金的一定比例支付违约金，这种约定在不违反法律强制性规定的情况下有效。

2. 但如果约定的违约金过高，违约方可以请求或机构适当减少。一般认为，违约金超过造成损失的百分之三十就可能被认定为过高。

（二）实际损失

1. 当合同没有约定违约金或者约定不明确时，以违约造成的实际损失为基础来认定违约金数额。例如，因承租人提前解约导致出租人空房期的租金损失、重新寻找租户的费用等，这些都可作为计算违约金的依据。

2. 对于守约方，有责任证明实际损失的数额，包括提供相关证据，如租金收入减少的证明、为重新出租房屋而支出费用的票据等。

二、租凭合同违约怎么办

如果租赁合同违约，可按以下方式处理：

（一）违约方为承租人

1. 若承租人未按照约定的期限支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。经催告后承租人逾期仍不支付的，出租人可以，并要求承租人承担违约责任，赔偿损失。

2. 承租人违反约定使用租赁物，如将住宅性质房屋用于商业用途，出租人有权制止并要求其恢复原状，造成租赁物损坏的，承租人应当承担赔偿责任。

（二）违约方为出租人

1. 出租人未按约定交付租赁物，承租人可以要求出租人及时交付，并可要求其承担违约责任，如赔偿承租人因延迟交付产生的损失。

2. 若出租人擅自收回租赁物或者干扰承租人正常使用租赁物，承租人可以要求出租人停止侵害，继续履行租赁合同，同时可要求出租人赔偿损失。

在发生违约情况时，双方应先查看租赁合同中关于违约责任的约定条款，按照约定来处理。如果没有约定或者约定不明确，可以根据法律规定来解决。如果双方协商不成，可以通过诉讼或仲裁等法律途径解决争议。

三、出租合同违约怎么办

如果遇到出租合同违约的情况，可以按以下方式处理：

（一）出租方违约

1. 若出租方未按合同约定提供租赁物，例如提供的房屋与合同描述不符或存在严重质量问题，承租方可以要求出租方承担违约责任，如修理、更换租赁物、减少租金或者延长租期等。如果出租方的违约行为给承租方造成损失的，承租方还有权要求出租方赔偿损失。

2. 若出租方提前解除合同，属于违约行为，承租方有权要求继续履行合同，若承租方不要求继续履行，可要求出租方承担违约责任，赔偿因提前解约造成的损失，如寻找新住处的费用、搬家费用等。

（二）承租方违约

1. 承租方未按合同约定支付租金，出租方可以要求承租方在合理期限内支付。如果承租方逾期仍不支付，出租方有权解除合同，并要求承租方赔偿损失，如逾期支付租金产生的利息损失等。

2. 若承租方未经出租方同意擅自改变租赁物用途或对租赁物造成损坏，出租方可以要求承租方恢复原状或者赔偿损失，若承租方拒绝，出租方有权解除合同并追究违约责任。

在处理出租合同违约时，首先应查看合同中关于违约责任的具体约定，按照约定执行。若协商不成，可以通过诉讼或者仲裁等法律途径解决。

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