一、认定租赁合同解除的时间

租赁合同解除时间的认定需根据不同情况判断。

（一）协商解除

若双方协商一致，解除时间应为双方达成解除协议之时。比如双方签订解除协议明确注明日期，该日期即为解除时间；若没有明确注明，以双方实际达成合意的时间为准。

（二）约定解除条件成就

当合同约定的解除条件成就时，解除通知到达对方之时为解除时间。例如合同约定承租人逾期支付租金达一定期限出租方有权解除合同，出租方发出解除通知到达承租人时，租赁合同解除。

（三）法定解除

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的等法定情形下，一方行使法定解除权，解除通知到达对方时。

2. 如果是通过诉讼或方式解除，或仲裁机构的生效裁判文书确定的合同解除日期为解除时间。

二、不履行租赁合同怎么处理

如果一方不履行租赁合同，可按以下方式处理：

（一）协商解决

1. 守约方可以先尝试与违约方进行协商，要求违约方履行合同义务，例如按照约定支付租金、交付租赁物或者继续履行租赁期间的其他义务。

2. 在协商过程中，可以对违约行为造成的损失进行评估，并要求违约方给予相应补偿。

（二）寻求法律途径

1. 如果协商不成，守约方可以依据租赁合同中的仲裁条款，向仲裁机构申请仲裁。仲裁裁决具有法律效力，双方需遵守。

2. 若合同没有仲裁条款，守约方可向有管辖权的人民法院提起诉讼。法院会根据租赁合同的具体内容、双方履行情况以及相关证据等，判定违约方承担相应的责任，如继续履行合同、赔偿守约方损失（包括直接损失和预期可得利益损失）、支付违约金等。

三、租赁合同各种义务的区别

在租赁合同中，出租人和承租人分别负有不同的义务，两者存在明显区别。

（一）出租人的义务

1. 交付租赁物的义务。出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并且要保证租赁物符合约定的用途。例如，出租住房要确保房屋能正常居住。

2. 维修义务。在租赁期间，除当事人另有约定外，出租人有义务对租赁物进行维修，以保证租赁物能正常使用。

3. 物的瑕疵担保义务。出租人应担保所交付的租赁物不存在影响承租人正常使用的瑕疵。

（二）承租人的义务

1. 支付租金的义务。这是承租人最基本的义务，应按照约定的时间、金额和方式支付租金。

2. 合理使用租赁物的义务。承租人要按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，不得擅自改变租赁物的用途或者对租赁物进行不合理的使用，造成租赁物损坏的应承担赔偿责任。

3. 妥善保管租赁物的义务。承租人在租赁期间有义务妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

4. 返还租赁物的义务。租赁期满后，承租人应按照约定将租赁物返还给出租人。

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