一、租赁合同怎么签约

租赁合同的签约需要注意以下几点：

1. 明确合同主体。出租方和承租方都应准确填写姓名或名称、号或统一社会信用代码、联系方式等信息，以确保合同主体的明确性和可追溯性。

2. 租赁物描述。详细描述租赁物的名称、数量、用途、位置等。例如，要写明房屋的具体地址、房间数量、附属设施等。

3. 租赁期限。明确租赁开始和结束的日期，避免产生歧义。

4. 租金及支付方式。确定租金的金额、支付周期（如月付、季付等），支付方式（如现金、转账等），同时也可约定逾期支付的违约责任。

5. 维修责任。明确租赁期间租赁物的维修义务由哪一方承担，如房屋的正常损耗由出租方负责维修等。

6. 违约责任。双方可约定如果一方违反合同条款应承担的责任，如承租方提前解约的赔偿责任等。

7. 争议解决方式。可以选择协商、或诉讼等方式解决可能出现的争议。

最后，双方应在合同上签字或盖章确认，合同一式两份或多份，双方各执一份。

二、虚假租赁合同标准

虚假租赁合同通常有以下一些判断标准：

1. 租赁主体方面。若双方并不存在真实的租赁意愿，比如为了某种非法目的虚构租赁双方主体，或者租赁主体根本不具备相应的民事行为能力却签订合同。

2. 租赁内容上。租金约定明显不符合市场行情，过高或过低且无合理原因；租赁用途不明确或者与实际用途完全不符；租赁期限设定违背常理，例如过长或过短而不符合正常商业或居住需求。

3. 合同履行方面。没有实际的租赁物交付，或者承租人未实际占有、使用租赁物；租金支付只是形式上的走账，并非真实的资金流转，例如资金来源和去向不符合正常交易逻辑。

4. 合同签订程序。存在恶意串通的情形，双方故意制造虚假合同文件，或者合同签订过程不符合正常的商业惯例或法定程序，比如没有正常的磋商过程就迅速签订合同。

三、租赁合同怎么有效

一份有效的租赁合同需满足以下条件：

1. 合同主体适格。出租方应为租赁物的合法所有人或有权处分人，承租方应具备相应的民事行为能力。例如，个人出租自己合法拥有的房屋，企业出租自己有权经营管理的设备等。

2. 双方意思表示真实。不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。例如，一方以暴力威胁另一方签订租赁合同，这种情况下合同是可撤销的，并非有效合同。

3. 合同内容合法。租赁物必须是合法可租赁的物品，不能违反的强制性规定。比如，租赁用于违法活动的场地，这样的租赁合同无效。同时，合同条款应明确、具体，包括租赁物的描述、租赁期限、租金及支付方式、维修责任等重要条款。

4. 符合法定形式。一般情况下，租赁合同为不要式合同，口头形式也可成立有效，但对于租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，视为不定期租赁。

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