一、怎么认定租赁房子的合同

认定房屋租赁合同，可从以下几方面着手：

一是主体资格。出租方应是房屋的合法所有权人或经授权的代管人等，有权利将；承租方需具备相应的民事行为能力，能够独立承担租赁责任。

二是合同形式。一般应采用书面形式，虽法律规定租赁期限六个月以上未采用书面形式的视为不定期租赁，但为避免纠纷，书面合同更能明确双方权利义务。

三是合同内容。需包含租赁房屋的具体情况，如位置、面积、设施等；租赁期限应明确起止时间；租金及支付方式要清晰约定，包括金额、支付周期等；还应规定双方的权利义务，如维修责任、使用限制等；违约责任条款也不可或缺，明确违约情形及相应责任承担方式。

四是登记备案。虽不是合同生效的必备条件，但办理租赁登记备案，可保障租赁关系的稳定性和合法性，预防潜在纠纷。

二、法拍房认定

法拍房租赁合同的认定涉及多方面因素，具体如下：

一是租赁关系成立时间。若租赁合同签订并实际履行于查封之前，一般可认定租赁关系有效。此时，承租人在租赁期内可继续占有使用房屋，遵循“买卖不破租赁”原则。但如果租赁合同签订于查封之后，则通常不能对抗房屋的新所有权人，新所有权人有权要求承租人腾退房屋。

二是租赁期限。若租赁期限过长、租金过低等，明显不合理且可能存在恶意串通损害第三人利益情形的，法院可能认定租赁合同无效或部分无效。

三是实际履行情况。需审查承租人是否实际占有使用房屋、是否按约定支付租金等。若仅有租赁合同但无实际履行行为，该租赁关系的真实性可能存疑，难以得到认定。

四是合同形式。虽法律规定租赁期限六个月以上应采用书面形式，但未采用书面形式而实际履行的租赁关系，若能提供其他证据证明租赁事实，也可能被认定有效。

三、在哪解除房屋租赁合同呢

解除房屋租赁合同，通常有以下方式及相应的操作地点或途径：

协商解除：这是最为常见和理想的方式。双方当事人就解除租赁合同达成一致意见，可直接进行协商沟通。一般在租赁房屋所在地，双方当面协商，签订解除租赁合同的书面协议，明确解除的时间、相关费用的结算等事项。

约定解除：若租赁合同中事先约定了解除条件，当条件成就时，一方可向另一方发出解除通知。通知可以采用书面形式，通过邮寄、当面送达等方式，送达对方在合同中约定的联系地址或实际居住地址。

法定解除：当出现法律规定的解除情形，如不可抗力致使合同目的不能实现等，享有解除权的一方可依法。同样需向对方发出书面解除通知。

若协商不成产生纠纷，可向房屋所在地的人民法院提起诉讼，由法院判决解除合同；也可根据双方约定向机构申请仲裁，由仲裁机构裁决是否解除合同。

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