一、房屋租赁合同无效有哪些情况

房屋租赁合同无效的情况主要有以下几种：

（一）主体不适格。若出租方并非房屋的所有权人或合法的使用权人，且未经真正权利人授权，如擅自出租他人房屋，则无效。

（二）房屋本身存在问题。例如，房屋属于违法建筑，未取得规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设；或者房屋被依法查封、扣押等限制流转的情况，在此种状态下签订的租赁合同无效。

（三）租赁期限违法。租赁期限超过20年，超过部分无效。此外，若约定的租赁期限违反的强制性规定，同样会导致。

（四）内容违反法律法规强制性规定。比如，合同中约定的租金支付方式、用途等条款违反了法律法规的强制性规定，或者存在损害社会公共利益、以合法形式掩盖非法目的等情形，租赁合同也会被认定无效。

（五）意思表示不真实。若一方通过欺诈、胁迫等手段，使对方在违背真实意思的情况下签订租赁合同，受损害方有权请求认定合同无效。

二、房屋租赁合同违约责任有哪些

房屋租赁合同中，违约责任主要体现在以下方面：

出租方违约情形及责任：

（一）未按约定交付房屋及其附属设施，应向承租方支付违约金，给承租方造成损失的，还需赔偿损失。例如，约定好的房屋内家电设施未配备齐全。

（二）交付的房屋不符合约定条件，影响承租方正常使用，应负责修缮或采取其他补救措施，承担相应赔偿责任。如房屋漏水影响居住。

承租方违约情形及责任：

（一）未按约定用途使用房屋，造成房屋损坏，应负责修复或赔偿。比如将居住用房改为商业经营用房。

（二）未经出租方同意擅自转租房屋，出租方有权，承租方需承担违约责任。

（三）逾期支付租金，除补交租金外，还应按约定支付违约金。

此外，双方还可在合同中约定其他违约情形及责任承担方式。一旦发生违约行为，守约方有权依据合同约定和法律规定，要求违约方承担相应责任，维护自身合法权益。

三、终止协议应如何赔偿

租房合同终止协议的赔偿问题，需根据的具体情形来确定：

（一）协商一致终止。若出租方与承租方经友好协商，一致同意提前终止租房合同，赔偿事宜通常按照双方协商的结果执行。一般可能会涉及对一方因提前解约产生的合理损失给予补偿，比如承租方为租赁房屋所进行的合理装修投入，剩余租赁期内的租金差价等，具体补偿金额由双方商定。

（二）一方违约导致终止。若一方违反租房合同约定，致使合同无法继续履行而终止，违约方需承担违约责任。例如，承租方未经出租方同意擅自转租房屋，出租方有权解除合同，承租方应按照合同约定向出租方支付违约金，违约金不足以弥补出租方损失的，还需对超出部分进行赔偿；出租方无故提前收回房屋，同样要向承租方支付违约金并赔偿损失。

总之，赔偿应遵循公平合理及合同约定原则，以弥补受损方的实际损失。

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