一、哪些房屋租赁合同是无效

以下几种房屋租赁合同通常是无效的：

一是出租主体不适格的情形。例如，出租人并非房屋的所有权人，也未经合法授权，没有权利出租该房屋，所签订的无效。

二是房屋本身存在问题。若房屋属于违法建筑，即未取得规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或者是未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的，此类房屋租赁合同无效。

三是租赁期限违法。租赁期限超过20年，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

四是违反法律法规的强制性规定。比如，将用于非法经营活动等违反法律、行政法规强制性规定的。

五是损害社会公共利益。如果房屋租赁行为损害了社会公共利益，合同也会被认定为无效。

二、哪种房屋租赁合同有效

一份有效的房屋租赁合同通常需满足以下条件：

一是主体适格。出租人与承租人都应具备相应的民事行为能力。出租人需是房屋的合法所有权人或经授权的合法代管人，有权对房屋进行出租；承租人应为能够独立承担租赁责任的自然人、法人或其他组织。

二是意思表示真实。双方签订租赁合同时，必须是在平等、自愿、公平的基础上，真实地表达各自的意愿，不存在欺诈、胁迫、重大误解等影响合同效力的情形。

三是内容合法。合同条款应符合法律法规的规定，不得违反法律的强制性规定。例如，租赁期限、租金支付方式、维修责任等约定都应明确且合法。租赁用途也需符合相关规定和房屋性质。

四是形式合法。房屋租赁合同一般应采用书面形式，虽然法律规定租赁期限六个月以上的必须采用书面形式，但为避免纠纷，无论租赁期限长短，书面合同都是较为稳妥的选择。满足上述条件的房屋租赁合同通常是有效的。

三、房屋租赁合同如何才有效

房屋租赁合同若要有效，需满足以下条件：

一是主体适格。出租人与承租人都应具备相应的民事行为能力。出租人需是房屋的合法所有权人或经授权的管理人等，有权利将房屋出租；承租人需能够独立承担租赁相关的权利与义务。

二是意思表示真实。双方签订租赁合同时，应是在平等、自愿、公平的基础上，真实地表达自己的意愿，不存在欺诈、胁迫等导致意思表示不真实的情形。

三是内容合法。合同约定的租赁期限、租金及支付方式、房屋用途等条款，不得违反法律法规的强制性规定。例如，租赁期限不得超过法定最长年限；约定的房屋用途需符合规划和相关规定。

四是形式合法。房屋租赁合同一般应采用书面形式，虽未采用书面形式，但租赁期限在六个月以下的，视为不定期租赁，也是有效的。同时，合同应具备必要条款，如房屋位置、面积、租赁价格等基本信息。

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