一、房屋租赁合同怎样才生效

房屋租赁合同生效需满足以下条件：

一是主体合格。出租人与承租人都应具备相应的民事行为能力，能够独立承担。例如，未成年人在未经法定代理人同意的情况下签订的，可能存在效力瑕疵。

二是意思表示真实。双方签订合同是出于真实意愿，不存在欺诈、胁迫等情形。若一方以欺骗手段使另一方在违背真实意思的情况下签订合同，受欺诈方有权请求撤销该合同。

三是内容合法。合同条款不得违反的强制性规定，不得损害社会公共利益。比如约定的租金明显低于市场价格且涉嫌恶意逃避税收等违法情形的条款无效。

四是形式合法。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

此外，若房屋属于共有财产，出租还需经共有人同意；若房屋存在抵押等权利受限情况，应不影响租赁的合法性。满足这些条件，房屋租赁合同通常就能生效。

二、租赁住房合同是否有效

租赁住房合同是否有效，需从多方面判断：

一是合同主体方面，出租人与承租人需具备相应民事行为能力。若一方为无民事行为能力人或且未得到法定代理人追认，合同可能无效。

二是合同内容方面，需符合法律法规规定，不得违反公序良俗。例如，约定的租赁用途不得为非法活动；租金及其他条款不得存在显失公平、欺诈、胁迫等情形。同时，租赁期限不得超过法定最长期限，超过部分无效。

三是房屋本身方面，出租房屋应是合法建筑，有合法产权或经授权可出租。若房屋属于违法建筑或未经授权出租，合同效力可能受影响。

此外，合同形式一般应符合法律要求，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，视为不定期租赁，但并不必然导致。只有在满足主体适格、内容合法、房屋合法及形式符合要求等条件下，租赁住房合同才是有效的。

三、房屋租赁合同有哪些无效

房屋租赁合同无效的情形主要有以下几种：

一是主体不适格。若出租方并非房屋的所有权人，且未经所有权人授权，或出租方为无民事行为能力人等，所签合同可能无效。例如，未成年人未经法定代理人同意出租自家房屋。

二是房屋本身存在问题。若房屋属于违法建筑，未取得规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设；或者房屋经鉴定属于危房，危及居住者人身安全等，此类房屋租赁合同无效。

三是租赁期限违法。租赁期限超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人续订租赁合同约定的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年。

四是合同内容违反法律法规的强制性规定，如约定以租赁房屋进行违法活动等，合同也会被认定无效。在签订房屋租赁合同时，双方应确保合同合法有效，以保障自身权益。

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