一、房屋签订租赁合同可以作废吗

房屋签订的租赁合同在一定情形下是可以作废的，也就是解除合同。具体情况如下：

（一）协商解除。若出租人和承租人经协商一致，双方都愿意解除租赁合同，那么可以通过签订解除协议等方式，使合同作废。

（二）法定解除。当出现法定事由时，一方有权解除合同。例如，因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等。比如，承租人未经出租人同意擅自改变房屋用途，严重影响房屋使用安全，出租人可解除合同。

（三）约定解除。若租赁合同中事先约定了解除合同的条件，当该条件成就时，当事人可以解除合同。

二、违反合同条款怎么办

当房屋出租出现违反合同条款的情况，需根据不同主体的违约情形分别处理：

若出租人违约，比如未按约定提供房屋设施或擅自进入出租房屋等。承租人可要求出租人承担违约责任，如继续履行合同、采取补救措施。若违约行为给承租人造成损失，还应赔偿损失。例如，因房屋设施缺失影响正常居住，出租人应及时修复或提供替代设施。承租人也可根据合同约定，在达到解除合同条件时，解除租赁合同。

若承租人违约，例如未经出租人同意擅自转租、拖欠租金等。出租人有权要求承租人改正违约行为，支付违约金。若承租人拖欠租金累计达到一定期限等严重违约情形，出租人有权解除租赁合同，收回房屋，并要求承租人赔偿因此造成的损失。

若双方协商不成，可通过向机构申请仲裁或向人民提起诉讼的方式解决纠纷，以维护自身合法权益。

三、房屋转租合同的效力如何认定

房屋转租合同的效力认定需综合多方面因素考量：

（一）看原租赁合同是否约定可转租。若原租赁合同明确约定承租人可转租，且转租符合约定条件，那么转租合同通常有效。

（二）若原租赁合同未约定能否转租，承租人转租需经出租人同意。若出租人在知道或应当知道转租行为后六个月内未提出异议，视为同意转租，转租合同有效；若出租人明确表示不同意转租，转租。

（三）转租期限不能超过原租赁期限减去承租人已使用期限后的剩余期限，超过部分无效。

（四）若承租人擅自转租，且转租行为损害了出租人利益，如造成房屋损坏、影响房屋正常使用等，转租合同一般认定为无效。

此外，转租合同还需符合合同生效的一般要件，如当事人具备相应民事行为能力、意思表示真实、不违反强制性规定和公序良俗等。只有同时满足这些条件，房屋转租合同才具有法律效力。

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