一、怎么保障租赁合同续签

要保障租赁合同续签，可以从以下方面着手：

（一）合同条款约定

1. 在初始租赁合同中明确约定续签条款，例如约定在租赁期满前一定期限（如提前一个月或三个月），双方应就续签事宜进行协商，若一方无正当理由拒绝协商，则承担相应违约责任。

2. 明确续租时租金的调整方式，如按照市场价格波动的一定比例调整，或者约定一个固定的递增率，避免因租金问题导致续签受阻。

（二）履行合同义务

1. 作为承租人，要严格按照合同约定按时支付租金，妥善使用租赁物，遵守相关使用规定，保持租赁物的良好状态。

2. 作为出租人，要确保提供的租赁物符合合同约定的使用用途，及时处理租赁物出现的问题等。

（三）沟通协商

1. 在租赁期临近结束前，双方应积极主动沟通，表达自己对于续签的意向。

2. 如果存在一些可能影响续签的问题（如承租人希望进行一定的装修改造，出租人希望提高租金等），应提前进行协商解决，以增加续签的可能性。

二、合同租赁人能终止合同吗

合同租赁人能否终止合同需要根据具体情况判断。

如果租赁合同中有约定租赁人可以终止合同的情形，例如约定在特定的不可抗力事件发生时、房屋被征收等情况下，租赁人有权按照合同约定终止合同。

在没有约定的情况下，如果符合法定解除条件，租赁人也可以终止合同。例如，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，不能实现合同目的；租赁物危及承租人的安全或者健康等情形，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格。但如果是租赁人自身原因想要提前终止合同，在没有合理合法依据的情况下，可能构成违约，需要承担违约责任，比如赔偿出租人因此遭受的损失等。

三、租赁合同如何备案

公司租赁合同备案流程如下：

（一）准备材料

1. 租赁合同（原件），合同中需明确租赁双方的身份信息、租赁房屋的具体情况、租赁期限、租金等条款。

2. 租赁双方的明文件，如企业的副本（复印件加盖公章），经办人的身份证（原件及复印件）等。

3. 明（复印件），证明租赁房屋的合法性。

（二）备案地点

到房屋所在地的房地产管理部门办理备案手续。

（三）办理流程

1. 租赁双方携带上述材料前往房地产管理部门的窗口。

2. 工作人员对材料进行审核，主要审核材料的真实性、完整性和合法性。

3. 审核通过后，工作人员将租赁合同的相关信息录入系统，并在租赁合同上加盖备案专用章，同时出具租赁合同备案证明。

需注意不同地区的具体备案要求和流程可能会存在一定差异，在办理备案手续前可以先咨询当地房地产管理部门。

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