一、租赁合同中哪些有效

租赁合同的有效性取决于多个因素。

（一）主体方面

1. 出租人和承租人应当具有相应的民事行为能力。例如，自然人需达到法定年龄且精神正常，法人或非法人组织需依法成立且在其经营范围内进行租赁活动。

2. 出租人应为租赁物的合法所有人或者有权出租的人。如果是转租，转租人需经原出租人同意或者符合法定的转租条件。

（二）内容方面

1. 合同条款需明确租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式等基本要素。

2. 租赁期限不得违反法律规定的最长租赁期限限制，例如，超过二十年的部分无效。

3. 租金约定应当合理、明确，不存在欺诈、胁迫或者显失公平等情形。

（三）形式方面

1. 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，视为不定期租赁，但不影响合同的效力。

2. 不存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益等违反法律法规强制性规定的情形。

二、租赁合同怎么续签

商铺租赁合同续签主要涉及以下几个方面：

（一）提前沟通

1. 租户应在租赁期限届满前一段时间（通常按合同约定，如提前三个月等）与房东进行沟通，表达续租意向。

2. 房东也有义务及时回应租户的续租请求。

（二）协商条款

1. 租金：双方重新协商租金金额，可能根据市场行情、商铺增值情况等因素调整。

2. 租赁期限：确定新的租赁时长，可以与原租赁期限相同或另行约定。

3. 商铺用途：明确是否继续维持原有用途或者是否允许有新的经营方向。

4. 维修责任：重定双方对于商铺维修、保养的责任范围。

（三）签订合同

1. 当双方就续租的各项条款达成一致后，应当签订书面的续租合同。

2. 新的合同应包含双方的基本信息、商铺的具体信息、续租的各项条款等必要内容。

3. 合同签订后，双方应各自留存合同副本以便日后查阅及履行各自的权利和义务。

三、租赁合同不能续租吗

租赁合同是否能续租，取决于多种因素。

一方面，若租赁合同中有续租条款的约定，在满足相应条件时可以续租。例如，合同约定承租人在租赁期满前一定时间内向出租人提出续租请求，且承租人没有违反合同约定的行为，如按时支付租金、妥善使用租赁物等，那么一般可以续租。

另一方面，如果租赁合同没有约定续租条款，双方也可以在租赁期满前协商续租事宜。只要双方达成一致意见，重新签订续租合同或者对原合同进行补充约定，就可以续租。

但是，如果承租人存在违反租赁合同的行为，如严重损坏租赁物、长期拖欠租金等，出租人有权拒绝续租。同样，如果出租人有违反合同的行为影响承租人权益，承租人也可以依据法律规定和实际情况决定是否续租。

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