一、租赁合同如何返还财产

在租赁合同中，返还财产主要依据合同约定和相关法律规定进行。

（一）租赁物的原状返还

1. 一般情况下，承租人有义务将租赁物以符合约定用途的状态返还。如果在租赁期间对租赁物有正常损耗，在合理范围内的不需要承担额外责任。但若是因承租人不当使用造成租赁物损坏，承租人需负责修复或赔偿后以完好状态返还。

2. 承租人不能擅自对租赁物进行改造或增设他物，若进行了，在返还时应恢复原状，如拆除增设的附属设施等，造成租赁物损坏的要承担赔偿责任。

（二）附属物品的返还

1. 对于租赁合同中明确约定的附属物品，如中的家具、电器等，承租人需要如数、完好地返还。

2. 若附属物品在租赁期间有自然损耗，只要在正常使用范围内，承租人无需承担责任；若存在非正常损耗或遗失，承租人要承担赔偿责任。

（三）相关文件及资料的返还

如果租赁涉及相关文件资料，如设备租赁中的操作手册、技术资料等，承租人也应一并返还。

二、什么情形租赁合同无效

以下情形租赁合同可能无效：

1. 无民事行为能力人订立的租赁合同。无民事行为能力人不能独立实施民事法律行为，其订立的租赁合同不具备法律效力。

2. 行为人与相对人以虚假的意思表示订立的租赁合同。例如为了逃避债务虚假签订租赁房屋合同等情况，这种合同是无效的。

3. 违反法律、行政法规的强制性规定的租赁合同。如果租赁合同违反效力性强制性规定，。不过如果该强制性规定不导致合同无效的除外。

4. 违背公序良俗的租赁合同。比如租赁房屋用于非法活动等违背公序良俗的情形，租赁合同无效。

5. 恶意串通，损害他人合法权益的租赁合同。例如出租人和承租人恶意勾结，损害房屋共有人利益的租赁合同无效。

三、退房需要租赁合同吗

退房是否需要租赁合同分情况而定。

如果是正常的按照租赁合同约定退房，一般需要租赁合同。因为合同中明确规定了租赁双方的权利义务，包括退房的相关条款，例如是否达到退房条件（如租赁期限届满、符合约定的提前退房情形等），退还押金的规定等，需要依据合同来执行退房相关事宜。

如果是由于特殊情况，例如房屋因不可抗力因素（如自然灾害导致房屋损毁无法居住）等，即使没有租赁合同，租客也有权要求退房，房东应退还剩余租金等。但这种情况下，若有租赁合同，能更好地确定双方的权益，避免产生不必要的纠纷。

所以，总体来说，有租赁合同有助于顺利退房并保障双方权益，但特殊情况下没有租赁合同也可能进行退房操作。

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