一、租赁合同违约金过高法院应该如何判决

在租赁合同中，若违约金过高，法院通常会依据相关法律和具体案件情况作出合理判决。

一方面，法院会审查违约金是否过高。一般参照实际损失进行判断，若约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可请求法院予以适当减少。这里的“过分高于”，根据司法实践，通常是指约定违约金超过造成损失的30%。

另一方面，法院在调整违约金时会综合考虑多种因素。比如合同的履行情况，若一方已大部分履行合同义务，仅存在轻微违约，法院可能会适当调低违约金；还会考虑当事人的过错程度，若违约方主观过错较小，法院也可能对违约金进行调整；此外，预期利益等因素也在考量范围内。

法院在确定具体违约金数额时，会以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出符合法律规定和案件实际情况的判决，确保违约金数额既能够合理补偿受损方的损失，又不会对违约方造成不合理的负担。

二、出租人提前解除租赁合同应承担哪些责任

在租赁关系中，出租人提前解除租赁合同需承担相应责任，具体如下：

（一）违约责任。若租赁合同中明确约定了租赁期限，出租人提前属于违约行为。通常需按照合同约定向承租人支付违约金，违约金的数额一般由双方在合同中事先确定，其目的在于补偿承租人因合同提前解除所遭受的损失。

（二）赔偿损失责任。如果提前解除合同给承租人造成了超出违约金范围的实际损失，出租人还应当对这部分损失进行赔偿。例如，承租人因信赖租赁关系的稳定而进行了装修投入，因合同提前解除无法继续使用租赁物而产生的装修残值损失；或者承租人因提前解除合同而不得不重新寻找租赁场所，期间产生的额外费用等。

（三）返还剩余租金及押金责任。出租人提前解除合同后，应当将承租人已支付但未使用租赁期间对应的租金予以退还。同时，若承租人此前向出租人支付了押金，在扣除合理费用（如有）后，也应一并返还给承租人。

三、租赁合同期限届满合同自动解除怎么办理

当租赁合同期限届满合同自动解除时，通常可按以下方式办理相关事宜：

（一）返还租赁物。承租人应按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态，将租赁物完好地返还给出租人。若租赁物存在损耗或损坏，需根据具体情况承担相应赔偿责任。例如正常使用导致的合理损耗一般无需赔偿，但因故意或重大过失造成的损坏则需赔偿。

（二）结清相关费用。承租人需结清租赁期间产生的租金、、等各项费用。若有押金，在双方确认无其他争议后，出租人应将押金退还承租人。

（三）办理交接手续。双方应对租赁物及其附属设施设备进行清点、检查，确认无误后签署交接文件，以明确双方的权利义务已履行完毕。

若在办理过程中双方就某些事项存在争议，可通过协商解决；协商不成的，可根据合同约定或法律规定，通过或诉讼等途径解决。

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