一、租赁合同未生效如何终止合同

在租赁合同未生效的情况下，终止合同可参考以下方式：

（一）协商终止。合同双方当事人可通过友好协商，就终止合同达成一致意见。双方可明确约定合同不再履行，互相返还因合同签订而取得的财产等相关事宜，并形成书面协议，以避免后续纠纷。

（二）基于法定事由终止。若存在不可抗力等致使合同目的无法实现的情形，如租赁房屋因自然灾害严重损毁无法再行出租使用，当事人可依据相关法律规定通知对方终止合同。同时，若一方当事人存在欺诈、胁迫等导致合同签订存在瑕疵，且该合同尚未生效，受损害方有权。

需注意的是，在终止合同过程中，应妥善处理已交付的、预付款等相关款项的退还问题，遵循公平、合理的原则。若因终止合同给一方造成损失，应根据过错程度承担相应责任。

二、租赁合同双方签字就生效了吗

租赁合同并非仅双方签字就必然生效，其生效与否需综合多方面因素判断。

一方面，若合同不存在法定无效情形，且双方签字，一般情况下合同成立并生效。法定无效情形包括：一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定等。

另一方面，若租赁合同约定了生效条件或生效期限，那么即便双方已签字，也需待约定条件成就或期限届至时，合同才生效。例如，双方约定合同自交付租赁物时生效，那么在租赁物实际交付前，合同虽已签字但未生效。

此外，对于一些特殊的租赁物或租赁行为，可能还需满足特定的法律要求或办理相关手续，合同才生效。总之，不能简单地认为租赁合同双方签字就生效。

三、租赁合同成立有哪些实质要件

租赁合同成立的实质要件主要包括以下几个方面：

（一）当事人具备相应的民事行为能力。订立租赁合同的双方，无论是自然人、法人还是非法人组织，都应当能够独立实施民事法律行为，理解并承担租赁合同所约定的权利和义务。例如，完全民事行为能力人可以独立订立租赁合同，订立与其年龄、智力、精神健康状况相适应的租赁合同，无民事行为能力人则需由其法定代理人代理实施。

（二）意思表示真实。双方订立租赁合同的意愿应当是真实的，不存在欺诈、胁迫、重大误解等可能影响意思表示真实性的情形。各方均是在自愿、平等的基础上就租赁事宜达成一致。

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。租赁合同的内容不得违反的强制性要求，也不能违背社会公共秩序和善良风俗。例如，租赁用于违法犯罪活动的场所的合同是无效的。

只有同时满足上述实质要件，租赁合同才能够依法成立。

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