一、物业合同违约金过高怎么办

如果物业合同违约金过高，可以采取以下措施：

（一）与对方协商

尝试与物业管理公司进行协商，向其说明违约金过高的不合理性，要求降低违约金的数额。在协商过程中，可以列举相关的证据，例如同地区类似物业服务的收费标准、自身违约行为造成的实际损失等情况，争取达成一个双方都能接受的解决方案。

（二）通过诉讼或仲裁解决

如果协商不成，可以向法院提起诉讼或者依据合同中的仲裁条款申请仲裁。根据相关法律规定，违约金过高时，违约方可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。法院或者仲裁机构会以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

二、物业服务合同有违约金吗

物业服务合同可以有违约金条款。

在物业服务合同中，违约金是一种对合同双方履行合同义务的约束性规定。对于业主而言，如果业主未按照合同约定按时缴纳等费用，物业服务企业可以依据合同中的违约金条款要求业主支付一定比例的违约金，以弥补自身因业主逾期付款而遭受的损失，比如资金占用的利息损失等。对于物业服务企业来说，如果未能按照合同约定提供相应的物业服务，如未按标准进行小区卫生打扫、安保巡逻等，业主也可以依据合同中的违约金条款要求物业服务企业承担违约责任，支付违约金，以补偿业主因物业服务不到位而遭受的权益损害。

所以，只要合同双方在订立物业服务合同时约定了违约金相关条款，并且该条款符合的规定，就是有效的。

三、和物业没有合同违约金合法吗

如果和物业没有约定合同违约金，在某些情况下主张违约金仍然可能是合法的。

（一）法定违约金情况

1. 若物业服务企业的违约行为违反了法律法规中的强制性规定，即使合同未约定违约金，业主也可能依据法律规定要求物业承担一定的赔偿责任。例如，物业未按照规定保障小区基本的安全设施维护，导致业主遭受损失，可能需要承担法定的赔偿责任。

2. 物业在履行物业服务合同过程中存在根本违约行为，如完全停止提供基本的物业服务，虽然合同未约定违约金，但根据公平原则和相关法律解释，业主有权要求物业对因其违约造成的损失进行赔偿。

（二）没有合同约定违约金的限制

然而，如果没有合同约定，业主主张的赔偿可能较难被认定为违约金性质的赔偿。因为违约金通常是双方预先约定的对违约方的一种惩罚性或补偿性措施，没有约定时法院更多是根据实际损失进行判定，而不是按照违约金的标准进行裁决。

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