"买完房才听说要交房产税，房产税怎么计算？会不会被多收钱？"作为涉及家庭重大资产的税种，房产税的计算直接影响着每个房主的钱包，今天就从法律实操角度，带大家拆解房产税的计算规则。

一、房产税计算公式里的"隐藏细节"

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税=应税面积×房产原值×（1-扣除比例）×1.2%，其中三个核心变量需要特别注意：

1、应税面积：试点城市对首套房有免征面积（如上海60㎡/人，重庆独栋别墅180㎡起征），超出部分才计税；

2、房产原值：并非购房合同价，而是包含土地成本、装修费用的评估价（通常为市场价70%-90%）；

3、扣除比例：各地执行10%-30%不等，例如上海扣除20%，实际税基打八折。

举个例子：上海三口之家持有100㎡住房（评估价600万），扣除人均20㎡免税面积后应税40㎡，计算公式为：40/100×600万×（1-20%）×1.2%=23,040元/年。

二、这些特殊情形容易"踩坑"

1、商住两用房：商铺部分按租金12%计税，住宅部分仍按1.2%计算；

2、空置房：重庆试点要求空置超6个月的独栋别墅，税基上浮30%；

3、继承房产：法定继承免税，但若后续出租则需缴纳房产税；

4、共有产权房：按产权比例分别计税，登记比例直接影响税负。

建议收藏的避坑指南

1、提前核查产权信息：通过"不动产登记中心"确认房产性质、评估价等核心数据；

2、关注地方细则：目前上海、重庆试点政策差异较大（例如重庆对高档住宅额外征收0.5%）；

3、留存费用凭证：装修费、维修基金等支出可计入房产原值，降低税基；

4、把握申报时间：每年5月、11月为集中征期，逾期将产生每日0.05%滞纳金。

相关法律依据

1、《房产税暂行条例》第三条：依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照租金收入计算缴纳的，税率为12%；

2、沪府规〔2021〕3号文件：明确上海市差别化税率政策，对单价超73482元/㎡的住房加征0.6%；

3、渝财规〔2021〕5号文件：规定独栋商品住宅、新购高档住房的累进税率机制。

房产税计算的核心逻辑是"抓大放小"：重点把控房产性质认定、评估价核定、扣除比例适用三大要素，特别提醒置换改善型家庭，人均免税面积的计算以"家庭住房总面积"为基准，多套房需合并计算，随着房产税立法进程推进，建议定期登录当地住建部门官网查询最新政策，避免因信息滞后产生税务风险。