一、业主能主动违约退房吗

业主能否主动违约退房，需分情况来看。

从法律角度，若购房合同对退房条件有明确约定，比如约定了特定情形下业主有退房权利，且业主符合这些约定条件，那么业主可以按合同约定退房，这种情况不属于违约退房。例如开发商逾期交房超过一定期限等，若合同有相关约定，业主有权退房。

然而，如果不存在合同约定的退房事由，业主主动退房则构成违约。根据《》相关规定，应按照约定全面履行自己的义务。业主违约退房，需要承担相应的违约责任。违约责任的承担方式通常包括支付违约金、赔偿开发商因此遭受的损失等。违约金的数额一般会按照合同约定来确定，若约定的违约金过高或过低，当事人可以请求或机构予以调整。

总之，业主能否主动退房关键看是否符合合同约定，若无正当理由退房需承担违约责任。

二、了退房多少违约金

网签退房违约金的具体数额需根据合同约定及相关法律规定来确定，通常有以下几种情况：

一是看购房合同中是否有明确约定。如果合同中对退房违约金有具体的条款，比如约定按购房款的一定比例支付违约金，那么就应按照合同约定执行。例如，约定为购房款的5%作为退房违约金，那么购房者退房时就需按此比例支付。

二是若合同没有约定或约定不明确，根据相关法律规定，违约方需赔偿因违约给对方造成的损失。例如，因购房者退房导致开发商重新销售房屋产生的额外费用、房屋闲置期间的损失等，这些损失的金额可能会作为违约金的参考。

三是如果退房是因为不可抗力等法定免责事由导致，比如因政府政策调整致使购房者无法继续履行合同，那么购房者可能无需承担违约金或只需承担部分违约金。总之，网签退房违约金需具体情况具体分析。

三、交房时能退房吗

商品房交房时在特定情形下是可以退房的，主要有以下几种情况：

一是房屋主体结构质量不合格。若经专业机构核验，房屋主体结构确实存在质量问题，严重影响居住安全，购房者有权退房。

二是房屋质量问题严重影响正常居住使用。例如房屋存在严重的渗漏、墙体裂缝等问题，导致购房者无法正常生活居住，可要求退房。

三是开发商交付的房屋与合同约定不符，且该不符情况构成根本违约。比如约定的房屋户型、面积等与实际交付相差较大，影响购房者的合同目的实现，购房者可以退房。

四是开发商未取得相关验收合格证明文件。如未取得《住宅质量》《住宅使用说明书》及《竣工验收备案表》等，购房者可拒绝收房并要求退房。

但退房一般需要经过一定的程序，购房者应及时向开发商提出书面退房要求，并注意收集相关证据，以维护自身合法权益。

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