一、外墙漏水是房主违约吗

外墙漏水不一定就是房主违约。如果房屋在交付时外墙就存在漏水问题，且这属于房屋质量瑕疵，那么房主可能构成违约。因为按照相关规定，房主应交付符合质量标准的房屋。但如果外墙漏水是由于不可抗力（如自然灾害等）、房屋使用过程中的正常损耗或租客自身原因（如使用不当等）导致的，房主通常不构成违约。所以，要判断外墙漏水是否为房主违约，需要综合考虑漏水的原因、房屋交付时的状况等因素。1.若交付时就有漏水问题，一般可认定房主违约。2.若是其他非房主原因导致的漏水，房主不违约。3.需具体情况具体分析，不能一概而论。

二、外墙漏水业主需要自己承担责任吗

一般情况下，外墙属于建筑物的公共部分，外墙漏水通常应由开发商或物业承担维修责任。

开发商对建筑物在保修期内的质量问题负有首要责任。如果外墙漏水发生在保修期内，业主应及时通知开发商，由开发商负责维修。

若已过保修期，物业服务合同中若约定了公共区域维修的责任归属，按合同执行。若无约定，通常情况下，外墙维修费用可从公共维修资金中支出。但业主也应积极配合相关工作，如提供必要的协助等。

然而，如果是业主自身使用不当或装修等原因导致外墙漏水，那么业主需自行承担维修责任。比如在装修时破坏了外墙结构或防水层等。

总之，外墙漏水的责任承担需根据具体情况判断，不能一概而论。

三、外墙面瓷砖脱落的责任归谁

外墙面瓷砖脱落的责任归属通常需要根据具体情况来判断。

1.若房屋在保修期内，且瓷砖脱落是由于建筑施工质量问题导致，如瓷砖粘贴不牢固等，那么责任应由开发商承担。开发商应当负责修复或更换脱落的瓷砖，并承担相应的维修费用。

2.如果房屋已过保修期，且瓷砖脱落是由于自然老化、不可抗力等原因造成，一般情况下责任由业主自行承担。业主需要自行安排维修工作，并承担维修费用。

3.然而，如果是因业主在使用过程中对墙面进行不当改造或损坏，导致瓷砖脱落，那么责任则由业主负责。业主需要承担修复或更换瓷砖的费用，并恢复墙面原状。

总之，确定外墙面瓷砖脱落的责任归属需要综合考虑多种因素，包括房屋的保修期、瓷砖脱落的原因以及业主的使用行为等。

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