一、二手房双方签的合同买方违约了怎么办理

在二手房交易中，若双方签订合同后买方违约，可按以下方式处理：

（一）查看合同约定。合同通常会对违约情形及违约责任有明确规定，比如约定了违约金的具体数额或计算方式。若买方违约，卖方有权依据合同要求买方支付相应违约金。

（二）协商解决。卖方可以尝试与买方沟通，了解违约原因，看是否能协商达成新的解决方案，如调整交易时间、价格等。若协商一致，双方可签订补充协议。

（三）要求继续履行合同。若卖方希望交易继续进行，在符合法律规定和合同约定的情况下，可要求买方继续履行合同，完成房屋交易。

（四）解除合同并索赔。若买方违约行为严重，导致合同目的无法实现，卖方有权解除合同，并要求买方赔偿因违约给卖方造成的损失，包括但不限于房屋差价损失、中介费损失等。

总之，卖方应根据具体情况，选择合适的处理方式，维护自身合法权益。

二、出卖人解除的条件是什么

出卖人解除房屋买卖合同，需满足一定条件，主要包括以下方面：

（一）买受人根本违约。例如，买受人迟延支付购房款，经催告后在合理期限内仍未支付。根据相关法律规定，在这种情况下，出卖人有权解除合同。

（二）买受人明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务。比如，买受人明确告知出卖人不再购屋，或者在合同约定的履行期限届满前，未采取任何履行合同的积极行为。

（三）因不可抗力致使合同目的不能实现。若因自然灾害、政府征收等不可抗力因素，导致房屋无法交付或买受人无法取得房屋所有权，出卖人可解除合同。

（四）双方协商一致。买卖双方可以通过协商，达成解除合同的合意。

（五）符合法律规定的其他解除情形。例如，因买受人的原因导致房屋买卖合同无法继续履行，且该原因属于法律规定的可解除合同的情形。

总之，出卖人解除房屋买卖合同需有法定或约定的事由，且应遵循法定程序。

三、因违反国家强制性规定房屋买卖合同无效吗

违反国家强制性规定的房屋买卖合同不一定无效，需根据具体情况判断。

一方面，若违反的是效力性强制性规定，则。效力性强制性规定是指对违反行为直接认定合同无效，以维护社会公共利益、国家利益等。例如，买卖房屋给非本集体经济组织成员，因违反相关土地管理的效力性强制性规定，合同通常会被认定无效。

另一方面，若违反的是管理性强制性规定，一般不影响合同效力。管理性强制性规定旨在规范合同的签订、履行等行为，并非直接否定合同效力。比如，未办理房屋预售许可而签订的合同，在起诉前取得预售许可的，该合同可以认定有效。

在司法实践中，判断违反的是效力性还是管理性强制性规定，需综合考虑的立法目的、合同性质、交易安全等多方面因素，以准确认定房屋买卖合同的效力。

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