当婚姻走到尽头，婚后购买的房产往往是争议焦点，作为执业10年的婚姻家事律师，今天用大白话给大家讲透离婚时婚后房产分割的核心规则，看完就知道你的房子到底归谁。

一、先看房产性质：铁定属于夫妻共同财产吗？

根据《民法典》第1062条，婚后购买的房产原则上属于夫妻共同财产，但存在4种例外：

1、全款由父母出资且明确约定赠与子女个人（需书面协议+房产登记在子女名下）

2、用婚前个人财产全款购买且能证明资金流向（如卖婚前房后置换新房）

3、签订过婚内财产协议明确约定房产归属

4、法院判决认定为个人财产的特殊情形（如用个人遗产购置）

重点提醒：只要有贷款未还清，哪怕首付是婚前个人财产，婚后共同还贷部分及增值仍需补偿对方！

**二、房产分割5步操作指南

步骤1：协商优先

双方能谈妥的，可直接签《离婚协议书》约定房产归属（建议公证），成功率高的3种方案：

- 房子归一方，按市场价给对方折价款

- 卖掉房子平分房款

- 约定共同持有（有子女的常见操作）

步骤2：收集证据（谈不拢时才用）

- 购房合同、付款凭证、贷款记录

- 装修出资证明、父母转账记录

- 房产市场评估报告（找专业机构）

步骤3：起诉主张权利

法院判决时主要考虑3个因素：

1、双方对房产的贡献度（出资比例）

2、照顾子女/女方原则

3、过错方少分（如家暴、出轨有证据）

步骤4：办理过户/析产

- 协议离婚：凭离婚证+协议书到房管局过户

- 诉讼离婚：持判决书直接单方办理

步骤5：处理剩余贷款

必须结清贷款才能过户！可协商由取得房产方重新贷款，或卖房后偿还

**三、3类特殊房产处理技巧

情形1：房产证只写一方名字

⚠️ 不影响共同财产性质！除非能证明购房款完全来自个人财产。

情形2：父母帮忙还贷

- 婚后父母还贷视为对夫妻的赠与（除非有借条）

- 离婚时需将父母出资部分计入共同债务或财产

情形3：农村宅基地房

需满足村集体成员身份！非农户口方只能拿折价款，不能分房

**律师特别提醒

1、加名≠平分！法院会综合出资情况判决

2、转账留痕：所有购房相关支出单独走账

3、及时查封：发现对方转移房产，立即申请财产保全

行动建议：离婚前6个月就要开始准备购房流水、贷款记录等证据，微信聊天记录中关于房产的约定记得录屏保存！