住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）

关于发行《国有土地上房屋征收评估办法》

通知

建防[2011]77号

各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会（房地局），新疆生产建设兵团建设局：

在《国有土地上房屋征收与补偿条例》的基础上，我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。已发给您，请关注。

附件：国有土地房屋征收评估办公室

中华人民共和国住房和城乡建设部

2011年6月3日

国有土地上房屋征收评估办法

第一条为了规范国有土地上房屋征收、评估活动，保证房屋征收、评估结果客观、公正，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》号规定，制定本办法。

第二条本办法适用于对国有土地上被征收房屋和产权调换房屋价值的评估、被征收房屋同类房地产市场价格的计算以及相关资料的审查和评估。评价结果。

第三条房地产价格评估机构、房地产评估师和房地产价格评估专家委员会（以下简称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，并负责并出具鉴定意见。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定的时间内协商选定；逾期协商不成的，房屋征收部门应当组织被征收人按照少数服从多数的原则进行投票，或者采取抽签、抽签的方式。等待随机判定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得以迎合征收人不当要求、虚假宣传、恶意压低收费等不正当手段承接房屋征收、评估业务。

第五条同一征收项目的房屋征收、评估工作原则上由房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两个以上房地产价格评估机构共同承担。

两个以上房地产价格评估机构承担责任的，应当共同协商确定一个房地产价格评估机构作为牵头单位；牵头单位组织有关房地产价格评估机构对评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设和评估结果进行讨论。制定评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方法等，并统一标准。

第六条房地产价格评估机构选定或者确定后，房屋征收部门一般作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

房屋征收评估委托书应当载明委托人名称、委托的房地产价格评估机构名称、评估目的、评估对象范围、评估要求、委托日期。

房屋征收、评估委托合同应当载明下列事项：

（一）委托人及房地产价格评估机构的基本情况；

（二）负责本次评估项目的注册房地产估价师；

（三）评价目的、评价对象、评价时点等基本评价事项；

（四）委托人应当提供的评估所需资料；

（五）评审过程中双方的权利和义务；

（六）评估费用及收取方式；

（七）评估报告的送达时间和方式；

（八）违约责任；

（九）争议解决办法；

（十）其他需要说明的事项。

第七条房地产价格评估机构应当配备与房屋征收评估项目工作量相适应数量的注册房地产估价师，开展评估工作。

房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收、评估业务。

第八条被征收房屋价值评估的目的应当表述为“为房屋征收部门和被征收人确定被征收房屋价值补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。”。

产权调换房屋价值评估的目的应表述为“为房屋征收部门和被征收人计算被征收房屋价值与产权调换房屋价值之间的差额提供依据”产权交换，并对用于产权交换的房屋进行价值评估。”

第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。考核对象应当全面、客观，不得有遗漏和虚构。

房屋征收部门应当向受委托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋的状况，包括已登记房屋的状况和未登记房屋的鉴定处理结果。调查结果应当向房屋征收范围内的被征收人公布。

已登记的房屋，其性质、用途、建筑面积一般以房屋所有权证、房屋登记簿记载为准；房屋所有权证与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿准确无误外，以房屋登记簿为准。未登记建筑物按照市、县级人民政府的鉴定处理结果进行评估。

第十条被征收房屋评估价值的时点为征收房屋决定公告之日。

产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第十一条被征收房屋的价值，是指在正常交易情况下，由熟悉情况的双方进行公平交易，评估时自愿交易的被征收房屋及占地范围内的土地使用权的金额。条件，但不考虑租金、抵押、查封等因素的影响。

前款未考虑租赁因素的影响，是指不限制租赁的被征收房屋的价值评估；没有考虑抵押和扣押因素的影响，这意味着被征收房屋的抵押债权和欠款金额不从评估价值中扣除。建设工程价款和其他法定优先付款。

第十二条房地产价格评估机构应当组织注册房地产估价师对被征收房屋进行现场勘察，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内部、外部状况的照片等影像材料。保存现场检查记录，并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行现场勘察，并提供或者协助收集被征收房屋价值评估所需的资料和资料。

房屋征收部门、被征收人、注册房地产估价师应当在现场勘察笔录上签名或者盖章确认。被征收人拒绝在现场勘验记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三方见证，并在评估报告中说明有关情况。

第十三条注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场情况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析，选择一种或者多种评估方法。更多这些方法来评估正在评估的财产。房屋价值是根据评估征收的。

被征收房屋有类似房地产交易的，应当采用市场法进行评估；被征收房屋或者类似房地产具有经济利益的，应当采用收益法进行评估；被征收房屋在建的，应当采用假设开发法进行评估。

可以同时选择两种以上评价方法进行评价的，应当采用两种以上评价方法进行评价，并通过对各种评价方法的计算结果进行核对、比较后合理确定评价结果。

第十四条评估被征收房屋的价值，应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积和建筑面积、土地使用权以及其他影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋的室内装修价值、机器、设备、材料等搬迁费用以及停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构评估确定。

第十五条征收房屋的评估价值以人民币计价，精确至元。

第十六条房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的规定，向房屋征收部门提供每户的初步评估结果。分户初步评估结果应当包括评估对象的构成、基本情况和评估价值。房屋征收部门应当向征收范围内的被征收人公布每户的初步评估结果。

公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对每户家庭进行初步评估结果现场说明。如有错误，房地产价格评估机构应当予以更正。

第十七条分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供总体评估报告和被征收房屋范围内的分户评估报告。委托评估。房屋征收部门应当将住户评估报告转发给被征收人。

总体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签署，并加盖房地产价格评估机构公章。不得使用印章代替签名。

第十八条房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关材料建档归档保存。

第十九条被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当予以说明和说明。

第二十条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复审的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复审申请，并在评估报告中指出问题。

第二十一条原房地产价格评估机构应当自收到复核评估书面申请之日起10日内对评估结果进行复核。经审查，原评估结果发生变化的，出具新的评估报告；评审结果未发生变化的，应当书面通知评审申请人。

第二十二条被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的审核结果有异议的，应当自收到房屋评估报告之日起十日内，向专家委员会申请对被征收房屋的所在地进行鉴定。的审查结果。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定办理。

第二十三条省、自治区住房城乡建设部门和设区的市房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构的评审结果进行评审。

鉴定专家委员会由房地产估价师和价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。

第二十四条评审专家委员会选举委员组成专家组，对评审结果进行评审。专家组由3人以上单数组成，其中房地产估价师不少于二分之一。

第二十五条评估专家委员会应当自收到评估申请之日起10日内，对评估机构的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选择、参数选择、评估结果确定方法等进行审查。申请评估评估报告。对技术问题进行审查并出具书面鉴定意见。

经鉴定专家委员会鉴定，鉴定报告不存在技术问题的，应当维持鉴定报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当更正错误，重新出具评估报告。

第二十六条房屋征收评估过程中，房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会的要求对评估中涉及的评估相关事项作出说明。需要对被征收房屋进行现场检查、调查的，有关单位和个人应当予以协助。

第二十七条因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋、产权调换房屋权属及相关房地产交易信息的，房地产管理部门和其他有关部门应当提供便利。

第二十八条在房屋征收、评估过程中，房屋征收部门、被征收人不配合或者不提供有关情况的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。

第二十九条除政府对产权调换房屋价格有特别规定的外，产权调换房屋的市场价值应当通过评估确定。

第三十条与被征收房屋类似的房地产，是指与被征收房屋在地点、用途、权利性质、等级、楼龄、规模、建筑结构等方面相同或者相似的房地产。

与被征收房屋类似的房地产市场价格，是指评估时与被征收房屋类似的房地产的平均成交价格。确定被征收房屋同类房地产的市场价格，应排除偶然、异常因素。

第三十一条房屋征收评估费用由委托人承担。但评估改变原评估结果的，评估费用由原房地产价格评估机构承担。重估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、评估费按照政府物价部门规定的收费标准执行。

第三十二条在房屋征收、评估活动中，房地产价格评估机构、房地产估价师的违法行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府物价部门按照《中华人民共和国价格法》的规定进行处罚。

第三十三条本办法自发布之日起施行。原建设部2003年12月1日颁发的《城市房屋拆迁估价指导意见》号同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，仍按原规定执行。

（来源：通许县人民政府网站）