一、栋证和房产证的区别

栋证和房产证存在以下区别：

1. 概念与范围

栋证是整栋楼的产权证明，它主要是针对整栋建筑物的产权登记。通常在房地产开发过程中，开发商在完成整栋楼的建设并满足相关条件后，会先办理栋证。

房产证则是对特定房屋单元的产权证明。房产证所指向的是具体的一套房屋，比如某小区某栋某单元某室的房屋产权归属情况。

2. 权利主体

栋证的权利主体一般为建设单位或者开发商。在项目建设完成初期，整栋楼的产权在法律意义上归属于开发商，栋证是开发商对整栋楼拥有产权的一种体现。

房产证的权利主体是单个的房屋所有权人。当房屋通过买卖、赠予等合法方式转让给购房者或者受赠者等之后，这些个人或者单位成为该房屋的所有权人，由相关部门颁发房产证以证明其产权。

3. 用途与后续影响

栋证主要用于开发商在房地产开发、销售过程中的产权界定和相关手续办理。例如，开发商在办理楼盘的大产权分割、向业主等手续时，栋证是一个重要的依据。

房产证是房屋所有者拥有该房屋合法权益的最重要凭证。房屋所有者可以凭借房产证对房屋进行转让、抵押、出租等各种处置行为。

二、房子初始证和房产证的区别

房子的初始证和房产证存在多方面区别。

（一）定义与颁发对象

1. 初始证：初始登记证是房地产开发企业在新建房屋竣工后，向机构申请办理的首次登记所取得的证书。它主要是针对开发商而言，标志着开发的房产完成初始产权登记。

2. 房产证：房产证是购房者通过合法交易、继承、受赠等方式取得房屋所有权后，由不动产登记机构颁发给房屋所有权人的证书，是房屋所有权的凭证，颁发对象是房屋的最终产权人。

（二）内容方面

1. 初始证：会包含关于该建筑整体的初始产权登记信息，如土地信息、整栋楼的规划建设等情况，主要是从开发建设角度记录相关信息。

2. 房产证：主要记载房屋所有权人的姓名、房屋坐落、建筑面积、用途等与房屋具体产权所属和使用相关的信息。

（三）作用

1. 初始证：是开发商进行后续房屋销售、转移登记等手续的前提基础，表明开发商已完成相关开发建设并具备初始产权。

2. 房产证：是房屋所有者对房屋享有占有、使用、收益和处分权利的重要凭证，在房屋交易、抵押、继承等诸多事务中有根本性的证明作用。

三、90年代的房产证需要换吗

90年代的房产证是否需要更换，取决于多种情况。

（一）如果房产没有发生任何变更情况，如产权人未变、房产面积未变、房产性质未变等，不是必须更换。旧的房产证依然是有效的产权证明文件，可以正常证明房屋的所有权关系。

（二）存在下列情形时需要更换：

1. 房屋进行了改建、扩建或翻建，导致房屋面积等情况发生变化的，需要办理相关手续并更换房产证以反映房屋的真实状况。

2. 发生了房屋产权的转移，如买卖、赠与、继承等，在办理产权变更登记手续时，会换发新的房产证。

3. 当地政府有统一的不动产登记政策要求换证的情况。例如，推行不动产统一登记制度后，很多地区会要求将旧的房产证换为不动产权证书，以整合土地与房屋等不动产的登记信息，提高登记的准确性和管理效率。

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