一、小产权房买卖合同具有法律效力吗

小产权房买卖合同通常不具有法律效力，具体分析如下：

从土地性质来看，小产权房建设所使用的土地一般是集体土地。根据我国相关法律规定，集体土地的流转有严格限制，未经法定程序不得用于房地产开发和建设向本集体经济组织以外的成员销售。

从合同效力认定角度，小产权房买卖违反了法律法规的强制性规定。比如《》等法律明确对集体土地的使用作出规范，小产权房交易行为不符合这些规定，依据《》关于违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效的规定，此类买卖合同往往被认定无效。

从权益保障方面，小产权房无法办理合法的产权登记手续，购买者无法获得合法的房屋所有权证。一旦发生纠纷，购买者的权益难以得到充分有效的法律保障。

综上所述，小产权房买卖合同一般不具有法律效力，购房者在购房时应谨慎选择，避免陷入法律风险。

二、房屋面积与合同不一样如何去办

当房屋面积与买房合同不一致时，可按以下方式处理：

（一）判断面积差异是否在合理范围内。根据相关规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。即购房者需按照实际面积，对房价款进行多退少补。

（二）若面积误差比绝对值超出3%，则购房者有权选择不同处理方式。若购房者选择，开发商应退还已付购房款及利息；若购房者选择继续履行合同，对于面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房者按照约定的价格补足，超出3%部分的房价款由开发商承担，产权归购房者。房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还购房者。

购房者可先与开发商协商解决，协商不成的，可通过诉讼或等法律途径维护自身合法权益。

三、买方代签的有效吗

买方代签的二手房买卖合同是否有效，需分情况判断：

（一）有授权委托的情况。若买方事先出具了书面授权，明确委托他人代签合同，且委托书内容符合法律规定，代签人在授权范围内代签的合同是有效的。因为代签人的行为代表了买方的真实意愿，符合民事法律行为中关于委托代理的规定，合同对买方具有法律约束力。

（二）无授权委托的情况。若代签人未经买方授权擅自代签合同，此时合同效力待定。如果事后买方对代签行为进行追认，那么合同有效；若买方拒绝追认，则。不过，若代签人构成，即相对人有理由相信代签人有代理权的，合同也有效。例如，代签人与买方存在特殊关系，且以往经常代买方处理类似事务，使卖方有理由相信其有代理权。

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