一、房产证还没下来协议卖房怎么操作

在房产证尚未下来的情况下进行房屋买卖并签订协议，需谨慎操作，以下是相关要点：

一是明确协议内容。协议中应详细写明房屋的基本信息，包括位置、面积、户型等，还要注明房屋产权的现状，即房产证尚未办理下来的事实。同时，明确双方的权利义务，如卖方应保证房屋产权无争议，在房产证下来后及时协助买方办理过户手续；买方应按约定支付房款等。

二是约定违约责任。为保障双方权益，需对可能出现的违约情况及相应责任作出明确约定。例如，若卖方在房产证下来后拒绝配合过户，应承担退还房款、支付违约金等责任；若买方未按时付款，需承担相应的逾期责任。

三是保留相关证据。在签订协议过程中，要注意保留好相关的证据，如协议原件、付款凭证等。

不过，需要提醒的是，这种情况下的房屋买卖存在一定风险，比如可能因卖方债务问题导致房屋被查封等。所以，在进行交易前，建议咨询专业人士或相关部门，以降低风险。

二、房产证到手能不能卖房

房产证到手后通常是能够卖房的。

从法律角度看，房产证是房屋所有权的合法凭证，当取得房产证，意味着产权人对该房屋拥有完整的处分权，包括将房屋出售给他人。在满足一定条件下即可进行房产交易：

其一，确保房屋不存在权利限制。例如，房屋没有被司法机关查封、没有设定抵押等影响产权转移的情况。若房屋设有抵押，在抵押未解除前，虽可卖房，但需在交易过程中妥善处理抵押相关事宜，一般要经抵押权人同意，并将卖房所得用于提前清偿债务以解除抵押。

其二，遵循当地房产政策规定。不同地区可能因调控需要，对房屋上市交易时间等有限制，如部分城市实施限售政策，规定新购房屋在一定年限内不得转让。因此，卖房前需详细了解当地政策，避免因违反规定导致交易无效或面临处罚。只要不存在权利瑕疵且符合政策要求，产权人可依法依规将房产证到手的房屋进行出售。

三、房产证办下来就可以卖房了吗

房产证办下来通常是可以卖房的。

从法律角度，房产证是房屋所有权的合法凭证，取得房产证意味着房屋产权明晰，产权人依法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，卖房属于处分权的体现。

不过，存在一些特殊情况需注意。若房屋存在抵押，比如为获取将房屋抵押给银行等金融机构，在未解除抵押前，未经抵押权人同意，不得转让。因为转让可能损害抵押权人的利益。但实践中可与抵押权人协商，如提前还清贷款解除抵押后再卖房；或在满足一定条件下，经抵押权人同意进行交易。

另外，若房屋涉及司法查封等限制交易的情形，在查封解除前不能卖房。例如因产权纠纷等被查封，此时房屋交易受限，需等待相关司法程序结束、查封解除方可正常交易。

总之，取得房产证是卖房的重要前提，但要留意房屋是否存在抵押、查封等限制交易的因素。

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