一、虚假宣传有效吗

不论是在私密场合还是公开场合达成，只要在签订合同时满足上述的三个必备要素，就可以在签约各方之间建立起一种具有约束力且不可撤销的特定权利与义务关系。在这种情况下，任何一方都无权单方面地违背已签约的合约，否则将会引发相应的法律后果，诸如承担违约责任或是被继续履行合同义务。对于那些在中选择通过私下协议来完成交易的买家来说，由于缺乏充足的和证据来证实合同的具体条款，因此很可能会面临潜在的争议风险。为了避免此类问题的出现，我们强烈建议各位交易双方在签订合同时尽可能寻找有第三方在场见证的环境，并妥善保管好所有相关的证据材料。在对进行审查时，我们需要重点关注以下几个重要方面的内容：包括双方的全名及其居住地址；所出售房产的具体地理位置、面积等详细信息；关于房价以及付款方式、付款期限等细节；税费的支付主体以及支付时间、支付方式；交易过程中的关键时间节点；违约责任以及违约金的约定等等。

《中华人民共和国》

第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

二、买卖房子私下成交风险高吗

关于您询问开发商虚假宣传是否能够退还，依据现行法规，定金的退还确实存在相应条件限制。在合同条款方面无法达成一致意见时才具备退还定金的条件。

对于开发商所发布的售楼广告，其中涉及到的有关及其配套设施的具体说明与承诺，若这些内容对于购房者决定签署合同以及房屋定价具有重大影响力，而且若开发商在此过程中存在夸大宣传行为，那么购房者有权要求退还双倍定金。