一、国外开发商违约怎么办

当楼盘预定期限届满,开发商未能按约交付时,消费者有权根据购房合同的规定寻求违约金赔偿。若由于开发企业的原因造成延期交房，买方可向其发出催告函。若逾期三个月仍未交付样板房，则买方可行使解约权，同时要求赔偿相应损失。若卖方或买方在收到催告后的三个月合理期限内仍未履行义务，任何一方可申请解除合同，除非双方另有约定。

《最高人民关于审理案件适用法律若干问题的解释》第十五条

第一款

根据《》第九十四条

出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

二、如何起诉房东

若售房方为房产开发企业，买方则可依法撤销交易合同并收回购房款及利息，同时寻求合理赔偿。在法律容许的前提下，买方可要求售房方承担相当于已付款项一倍以内的赔偿责任。如非开发商，应依循原则，按情况追究违规一方的违约责任。依照《民法典》第二百一十五条，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自成立起生效，未进行物权登记并不影响合同效力。