一、如何证明租赁合同失效

证明租赁合同失效可从以下几方面着手：

（一）合同期限方面

1. 如果合同约定了明确的租赁期限，当期限届满且双方没有就续租达成一致时，合同自然失效。例如，租赁合同写明租赁期为一年，一年期满后双方无续租的口头或书面约定，原租赁合同失效。

2. 以不定期租赁为例，双方可以随时，但需在合理期限之前通知对方。如果一方按照法定要求通知了对方解除不定期租赁关系，合同在通知到达对方时失效。

（二）合同履行方面

1. 若一方严重违反租赁合同的主要条款，如承租人长期拖欠租金达到合同约定解除条件，或者出租人未按约定提供租赁物等，另一方有权解除合同，合同自解除通知到达违约方时失效。

2. 当租赁物灭失且不可归责于承租人时，由于合同履行的基础已不存在，租赁合同失效。例如租赁的房屋因不可抗力倒塌，租赁合同无法继续履行而失效。

（三）合同效力方面

1. 如果租赁合同存在欺诈、胁迫等可撤销的情形，受欺诈或胁迫的一方通过诉讼或行使撤销权，一旦被撤销，合同自始无效。

2. 若租赁合同违反的强制性规定，例如租赁违法建筑用于经营，该租赁合同无效，即从一开始就不具有法律效力。

二、租赁合同保险谁买

在租赁合同中，关于保险由谁购买并没有统一的法定规定，通常由双方协商确定。

（一）从出租方角度来看

1. 如果出租方希望保障自己的财产权益，比如出租的房屋或者设备等，可能会主动购买保险。例如在中，为防止等意外对房屋造成损害，出租方可能自行购买财产保险。

2. 有些情况下，出租方为了转移风险，会在租赁合同中约定由承租方购买保险。这在一些价值较高的设备租赁中比较常见，因为设备在承租方使用过程中可能面临各种风险。

（二）从承租方角度来看

1. 承租方为了保障自身在租赁期间对租赁物的使用权益，也可能愿意购买保险。例如承租方租赁商业场地进行经营活动，为避免因不可预见的意外事件导致经营中断等损失，会购买相关保险。

2. 如果承租方对租赁物有特殊的使用方式或者处于高风险的行业，那么按照出租方的要求或者为了自身利益考虑，也会承担购买保险的责任。

所以，租赁合同中的保险购买方最终取决于双方的约定、租赁物的性质、租赁的用途等多种因素。

三、租赁合同补充什么条款

在租赁合同中，可以补充以下条款：

（一）维修责任条款。明确租赁物的维修由哪一方负责，比如是房东负责维修房屋的主体结构部分，租户负责日常的小修小补，或者其他的分担方式。

（二）装饰装修条款。如果租户需要对租赁物进行装修装饰，应规定是否允许、装修的范围、装修费用的承担以及或提前解除时，装修成果如何处理。

（三）续租条款。说明租赁期满时，租户是否有优先续租权，续租的租金涨幅范围以及续租的通知方式等。

（四）转租条款。确定租户是否有权转租租赁物，如果可以转租，需遵循哪些条件和程序。

（五）违约责任条款。除了法定的违约责任，双方可以约定特殊的违约情形以及相应的额或者计算方式，例如逾期支付租金的违约金额度等。

（六）不可抗力条款。明确在遭遇不可抗力事件时，双方的权利和义务，例如租金是否减免、租赁期限是否顺延等。

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