一、什么是租赁合同违约

租赁合同违约是指在租赁合同履行过程中，合同一方或双方未按照合同约定履行各自的义务。

从出租方角度来看，违约情形可能包括未按约定时间交付租赁物、交付的租赁物不符合合同约定的标准（如房屋面积不符、设备存在故障等）。从承租方角度而言，违约可能表现为未按时支付租金、未经出租方同意擅自转租、对租赁物进行不合理的使用造成损坏、未在租赁期满时按约定返还租赁物等。

一旦发生违约行为，违约方需要承担相应的违约责任。违约责任的承担方式通常在租赁合同中有约定，可能包括继续履行合同、赔偿损失（如支付违约金弥补对方的经济损失等）、采取补救措施（如承租方修复损坏的租赁物等）。

二、如何破解租赁合同违约

破解租赁合同违约可以从以下方面着手：

（一）合同条款审查

1. 仔细查看租赁合同中关于违约条款的具体规定，明确双方的权利和义务。如果违约方的违约行为不符合合同约定的违约情形，可据此进行抗辩。

2. 确认违约条款是否公平合理，若存在显失公平的情况，可通过法律途径请求调整。

（二）证据收集

1. 收集与违约相关的证据，如书面通知、聊天记录、照片、视频等。例如，若房东未按约定维修房屋影响租客使用，租客应留存相关沟通记录及房屋现状的证据。

2. 对于违约造成的损失，要提供证据证明损失的具体数额和因果关系，如因房东提前解约导致租客重新找房产生的中介费等额外支出的凭证。

（三）协商解决

1. 尝试与违约方进行协商，提出合理的解决方案，如调整租金、延长租赁期限以弥补违约造成的不便或损失等。

2. 在协商过程中，可以引入中立的第三方，如居委会或行业协会等进行调解，促成双方达成和解协议。

（四）法律途径

1. 如果协商不成，可以向有管辖权的人民提起诉讼，要求违约方承担违约责任，如赔偿损失、继续履行合同等。

2. 根据条款，向约定的仲裁机构申请仲裁解决争议。

三、租赁合同违约处罚标准

租赁合同违约处罚标准主要依据以下几个方面：

（一）合同约定

如果租赁合同中明确约定了违约金的数额或者计算方法，那么违约方应按照合同约定承担违约责任。例如约定违约方需支付几个月的租金作为违约金，或者按照租金的一定比例支付违约金。

（二）实际损失

当合同没有约定违约金或者约定不明确时，守约方可以要求违约方赔偿因违约所造成的实际损失。这包括直接损失和间接损失。直接损失如因对方违约导致寻找新租户期间的租金损失、为重新出租而进行的房屋修缮费用等；间接损失如预期利益的减少等，但间接损失的认定相对严格，需要有合理依据。

（三）法律规定

根据相关法律规定，违约金不得过高或过低。如果约定的违约金过分高于造成的损失，违约方可以请求法院或者仲裁机构适当减少；如果约定的违约金低于造成的损失，守约方可以请求予以增加。

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