一、餐饮租赁合同怎么签订

签订餐饮租赁合同需注意以下几点：

（一）明确租赁双方的基本信息，包括出租方和承租方的姓名或名称、号码或统一社会信用代码、联系方式等。

（二）租赁场地相关信息。详细描述餐饮场地的具体位置、面积大小、布局结构等，确保与实际情况相符。

（三）租赁期限与租金条款。明确租赁的起始日期和结束日期，租金的金额、支付方式（例如是月付、季付还是年付）、支付时间等，同时也要约定租金是否会随着时间推移而递增以及递增的幅度。

（四）场地用途。明确规定该场地只能用于餐饮经营活动，不得擅自改变用途。

（五）维修责任。一般来说，出租方负责建筑主体结构的维修，承租方负责场地内部设施设备的日常维护，但可根据实际情况协商确定。

（六）违约责任。双方应约定若一方违反合同条款需承担的责任，例如违约方需支付一额的违约金等。

（七）合同的解除条款。在何种情况下双方可以，如承租方逾期未支付租金达到一定天数，或者出租方无法提供符合约定的场地等。

（八）其他条款。包括是否允许转租、租赁场地的装修规定等。在签订合同前，双方应仔细阅读合同条款，确保自身权益得到保障。

二、租赁合同怎么收租

在商铺租赁合同中，收租方式通常可以通过以下几种：

（一）按固定周期收取

1. 按月收租。这是较为常见的方式，每月固定日期（例如每月1日），承租人需支付当月租金。这种方式能使出租人的资金回笼较为稳定，便于管理财务。

2. 按季收租。每季度的某一固定日期（如3月1日、6月1日、9月1日、12月1日）收取当季租金。对于承租人来说，可能一次性支付金额较多，但对于出租人来说减少了收租频率。

（二）按年收租

一年为一个周期，在租赁合同起始日或者每年的某一固定日期收取全年租金。这种方式适合长期稳定的租户关系，同时出租人可以一次性获取较大金额资金进行其他投资或理财。

（三）其他方式

1. 分期收款。例如在签订合同时收取部分定金，然后在商铺交付使用后的一定期限内再收取剩余租金。

2. 结合营业额收取。根据商铺的营业额按一定比例收取租金，这种方式对出租人有一定风险，但在一些新兴商业体或者新开业的商铺中可能会采用，有助于吸引租户入驻。

收租方式需要在租赁合同中明确约定，以避免后期产生纠纷。

三、如何确认租赁合同失效

租赁合同失效的确认可从以下几方面考量：

（一）合同约定期限届满

如果租赁合同明确约定了租赁期限，当期限到达时，合同自然失效。例如，合同约定租赁期为一年，自2023年1月1日起至2023年12月31日止，到2023年12月31日24时，合同就因期限届满而失效。

（二）双方协商一致解除

租赁双方经过协商，达成解除租赁合同的合意，此时合同失效。这种协商解除要有明确的解除合同的意思表示，例如双方签订解除协议等书面文件，或者有能够证明双方同意解除合同的聊天记录、通话录音等。

（三）符合法定解除条件

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的。例如租赁的房屋因自然灾害完全损毁，无法继续用于租赁。

2. 在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。像承租人明确表示不再支付租金且无正当理由，出租人可以解除合同使其失效。

3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。例如承租人拖欠租金，经出租人催告后在合理时间内仍不支付的，出租人可解除合同。

4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。例如，承租人将租赁房屋擅自改变用途，致使房屋受损无法正常使用，出租人可以解除合同。

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