一、什么叫租赁合同无效情形

租赁合同无效主要有以下情形：

1. 主体不适格。例如无民事行为能力人订立的租赁合同无效。因为无民事行为能力人无法独立实施民事法律行为，其订立合同不能产生法律效力。

2. 恶意串通损害他人利益。如果出租人和承租人恶意勾结，故意损害国家、集体或者第三人利益，这种租赁合同无效。

3. 以合法形式掩盖非法目的。比如为了逃避债务而虚假签订租赁合同将财产租赁出去，实则是转移财产，这样的。

4. 损害社会公共利益。若租赁合同的内容违反公序良俗或者损害社会公共利益，合同无效。

5. 违反法律、行政法规的强制性规定。这里指的是违反效力性强制性规定，例如租赁未经合法规划的建筑的合同可能无效。

二、合同认定书

房屋租赁合同认定书是对房屋租赁合同相关内容进行认定的一种文书。

从法律效力上看，它可以明确合同双方的租赁关系。例如，认定书会确认租赁双方的身份信息，包括出租方和承租方是谁。它还会明确租赁房屋的具体情况，像房屋的地址、面积等基本信息。

在租赁条款方面，会对租金金额、支付方式（是按月、按季还是按年等）、租赁期限的起始与终止时间等进行认定。同时，对于房屋的用途也会有相应认定，比如是居住还是商用等。

此外，如果合同中有关于房屋维修责任、违约责任等特殊条款，也会在认定书中体现。它有助于在发生争议时，为解决纠纷提供依据，或机构可以根据认定书所认定的合同内容进行裁决。

三、租赁合同如何签协议

公司签订租赁合同协议，需注意以下方面：

（一）明确租赁双方信息

1. 出租方和承租方应写明公司全称、法定代表人姓名、地址、联系方式等基本信息，确保双方身份可识别。

（二）租赁物详情

1. 详细描述租赁物，如房屋的具体地址、面积、房间布局、附属设施设备等；如果是设备租赁，要写清设备名称、型号、规格等。

2. 明确租赁物的用途，是否仅限于办公、生产或者其他特定用途。

（三）租赁期限

1. 确定租赁开始日期和结束日期，精确到日。

2. 对于续租和提前解约等情况的处理要有明确约定。

（四）租金及支付方式

1. 明确租金金额、支付周期（月付、季付或年付等）。

2. 说明租金支付方式，如银行转账，要明确收款账户信息。

（五）维修与保养责任

1. 确定租赁期间租赁物的维修责任主体，是出租方负责日常维护，还是由承租方承担一定的维修义务等。

（六）违约责任

1. 约定双方违约时应承担的责任，如承租方逾期支付租金的违约金计算方式，出租方未按约定提供租赁物的赔偿等。

（七）争议解决方式

1. 可以选择诉讼或者仲裁，明确约定管辖的法院或者仲裁机构。

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