一、租赁合同无效情形有哪些

租赁合同无效的情形主要有以下几种：

一是出租方或承租方不具备相应民事行为能力。例如，未成年人在未经法定代理人同意的情况下签订租赁合同，因不具备完全民事行为能力，该合同可能无效。

二是租赁物存在特定情形。若租赁物是法律禁止出租的，如违法建筑，因违反法律法规强制性规定，以此为标的的租赁合同无效。

三是合同内容违反法律法规强制性规定。比如约定的租赁期限超过法律规定的最长租赁期限，超过部分无效。

四是合同存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情况。例如，出租方与承租方恶意勾结，通过租赁损害其他利益。

五是以合法形式掩盖非法目的。如名为租赁，实为非法或其他非法交易，此类租赁合同也无效。

在实践中，判断租赁合同是否无效需综合考虑各种因素，依据具体法律规定进行认定。

二、租赁合同签长期是否有效

租赁合同签长期在符合法定条件下是有效的。具体分析如下：

一是合同主体适格。签订合同的出租方和承租方需具备相应的民事行为能力，能够独立承担。比如，自然人需达到法定年龄且精神状态正常，法人或其他组织需依法成立并在其经营范围内活动。

二是意思表示真实。双方签订长期租赁合同是真实意愿的体现，不存在欺诈、胁迫、重大误解等导致意思表示不真实的情形。例如，一方不得以欺骗手段诱导另一方签订不合理的长期租赁合同。

三是内容合法合规。合同条款不得违反法律法规的强制性规定，也不得违背公序良俗。租赁的标的物需合法，租赁用途也要符合相关规定。

四是租赁期限的特别规定。虽然可以签订长期租赁合同，但租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

三、租赁合同无效该如何维权

当租赁合同被认定无效后，可通过以下方式维权：

一是返还财产。若承租方已向出租方支付租金等费用，有权要求出租方返还；出租方也可要求承租方返还租赁物。若租赁物已不存在或无法返还，承租方需按照合理市场价值进行赔偿。

二是赔偿损失。因给一方造成损失的，有过错的一方应赔偿对方因此所受损失。比如出租方故意隐瞒租赁物存在权利瑕疵导致合同无效，给承租方带来经营损失，出租方需承担赔偿责任；若双方都有过错，则按各自过错程度分担损失。

三是主张折价补偿。若承租方对租赁物进行了添附等改善行为，可根据添附物的现存价值，结合租赁期限、使用情况等因素，要求出租方给予适当的折价补偿。

在维权过程中，应注意收集相关证据，如租赁合同文本、支付凭证、损失证明等。若协商不成，可向人民提起诉讼，通过法律途径维护自身合法权益。

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