一、租赁合同怎么解除和违约

（一）租赁合同的解除

1. 协商解除：承租人和出租人可以协商一致解除租赁合同。只要双方就达成合意，即可解除合同关系，这是最常见也是最便捷的解除方式。

2. 法定解除：

因不可抗力致使不能实现合同目的。例如，租赁的房屋因自然灾害完全损毁无法使用，双方可以解除合同。

在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。比如，出租人明确表示不再将给承租人。

当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。承租人长期拖欠租金，经出租人催告后仍不支付的，出租人可解除合同。

当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

（二）租赁合同的违约

1. 违约情形：

出租人违约可能包括未按约定提供租赁物、干扰承租人正常使用租赁物等。例如，出租人提供的房屋不符合合同约定的居住条件。

承租人违约可能有拖欠租金、未经出租人同意擅自转租、损坏租赁物等情况。

2. 违约责任承担：

继续履行：如果违约行为不影响合同根本目的实现，另一方可以要求违约方继续履行合同义务。

赔偿损失：违约方需赔偿因违约给对方造成的损失。比如，承租人损坏租赁物，要赔偿出租人维修或重置的费用。

支付违约金：如果合同中有约定违约金条款，违约方应按照约定支付违约金。

二、租客合同违约怎么办

如果租客合同违约，可按以下方式处理：

（一）查看合同约定

1. 明确合同中关于违约条款的具体规定，例如违约金的数额或计算方式、违约行为对应的责任等。

2. 确定租客的行为是否确实构成违约，有些情况可能存在争议或者误解，需要仔细甄别。

（二）与租客协商

1. 尝试与租客沟通，指出其违约行为以及按照合同约定应承担的后果，要求租客纠正违约行为，如补缴拖欠的租金等。

2. 协商达成补充协议，对违约行为进行补救或者重新调整合同履行的方式等。

（三）寻求法律途径

1. 如果协商不成，可以根据合同约定和相关法律规定，向人民提起诉讼，要求租客承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。

2. 在某些情况下，也可以向机构申请仲裁（前提是合同中有仲裁条款），通过仲裁裁决来维护自己的权益。

三、终止租赁合同是否违约

终止租赁合同是否违约需要根据具体情况判断。

如果符合法定情形则不违约。例如，因不可抗力致使不能实现合同目的，像发生地震等自然灾害导致租赁房屋损毁无法继续使用，此时可以终止合同而不违约；租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人也有权解除合同不构成违约。

如果不符合法定情形，而在租赁合同约定的租赁期限届满之前终止合同则属于违约。但如果租赁合同中有约定解除的条款，如一方出现特定违约行为另一方有权终止合同，按照约定执行不违约。如果一方无正当理由擅自终止合同，应当承担违约责任，例如支付违约金、赔偿对方因此遭受的损失等。

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