一、怎样谈租赁合同协议呢

谈租赁合同协议可从以下几方面着手：

（一）明确租赁物相关情况

1. 详细描述租赁物的名称、规格、数量等。例如租赁房屋的具体地址、面积、房型等。

2. 明确租赁物的现状，包括是否存在损坏、维修责任归属等。

（二）租赁期限与租金

1. 确定租赁的起始和终止日期，精确到日。

2. 明确租金的金额、支付方式（如现金、转账等）、支付周期（月付、季付等）。

3. 对于租金递增的情况（如有），约定递增的比例和时间节点。

（三）双方权利义务

1. 出租方应确保租赁物符合约定用途，有义务进行必要的维修。

2. 承租方要按约定用途使用租赁物，不得擅自转租等。

3. 双方应约定好各自的通知方式和地址，以便在合同履行过程中进行沟通。

（四）违约责任

1. 明确双方违约的情形，如承租方逾期支付租金、出租方未按时交付租赁物等。

2. 针对不同违约情形，约定相应的违约金数额或计算方式。

（五）合同的解除

1. 约定在哪些情况下双方可以，如不可抗力、一方严重违约等。

2. 解除合同后的善后事宜，如租金的退还、租赁物的返还等。

二、租赁合同查封有用吗

租赁合同查封是一种特殊的司法措施，在一定情况下是有用的。

（一）从承租人角度看

1. 若租赁在先，查封在后。根据“买卖不破租赁”原则，即使房屋被查封，承租人仍有权在租赁期内按照租赁合同的约定使用租赁物。查封并不影响在先成立的租赁合同的效力。

2. 但如果查封是因为承租人的原因，例如承租人利用租赁房屋从事违法犯罪活动导致查封，那租赁合同的履行必然会受到影响，可能会被解除，承租人需承担相应责任。

（二）从出租人角度看

1. 若房屋被查封，出租人在查封期间对房屋的处分权受到限制，不能随意转让或抵押等影响查封目的的行为。

2. 若查封解除，租赁合同继续有效，双方仍需按约履行各自义务。

所以租赁合同查封是否有用要看查封的原因、查封与租赁的先后顺序以及租赁合同双方是否存在违约等多种因素。

三、住房租赁合同由谁出

住房租赁合同既可以由出租人出，也可以由承租人出，还可以使用由政府部门或中介机构提供的标准合同文本。

如果由出租人出具合同，出租人通常会根据自身的要求和房屋的情况拟定合同条款，以保护自己的权益并明确双方的权利义务关系，例如租金金额、租赁期限、房屋用途等内容。

若承租人出具合同，往往是承租人有一些特殊的需求或者希望在合同中重点强调某些自己关注的条款，比如对房屋设施设备维修责任的特殊要求等。

而政府部门或中介机构提供的标准合同文本，则是综合考虑了出租人和承租人双方的利益，对常见的租赁事项进行规范，双方可以根据实际情况进行补充和调整。

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