一、租赁合同必须是房主吗

租赁合同并非必须由房主签订。

从主体资格来看，房主作为房屋的所有权人，当然有权签订租赁合同，将。然而，存在多种情况使得非房主也能签订租赁合同。一是房屋所有权人授权他人代理签订租赁合同，被授权人在授权范围内签订的合同有效，例如房主委托中介机构或亲友代为出租房屋并签订合同。二是存在表见代理情形下，虽然签订合同的不是房主，但相对人有理由相信行为人有代理权的，该租赁合同也有效。三是房屋的合法承租人在经过房主同意后将房屋转租，此时签订转租合同的是原承租人而非房主，但合同在符合规定条件下也是有效的。

二、取消租赁合同影响上学吗

如果是涉及到以租赁房屋为依据上学（例如某些地区的外来务工人员子女入学政策中要求提供合同等相关情况），取消租赁合同可能会影响上学。

从入学政策方面来看：

1. 在很多地区，孩子入学需要满足一定的居住条件要求，房屋租赁合同是证明居住情况的重要材料。如果取消租赁合同，可能导致在入学资格审查时，无法提供有效的，不符合入学政策中关于居住情况的规定，从而影响孩子正常入学。

2. 有些学校在入学后的抽检等环节，也可能再次核实居住情况，此时没有有效的租赁合同可能会面临一些问题。

但是，如果上学与该租赁房屋没有关联，例如自有住房符合入学条件或者是其他不依赖该租赁房屋的入学情形，那么取消租赁合同就不会影响上学。

三、怎样谈房租租赁合同呢

谈房租租赁合同需注意以下方面：

（一）明确租赁双方基本信息

包括出租方和承租方的姓名、号、联系方式等，确保双方身份可识别且在合同履行过程中能够有效联系。

（二）租赁房屋情况

1. 详细描述房屋地址、面积、户型结构等。

2. 注明房屋内现有设施设备情况，如家具、家电等，并明确其使用状态及维修责任归属。

（三）租金相关条款

1. 租金金额需明确，确定是月付、季付还是年付等支付方式。

2. 如有租金递增情况，要写明递增的比例和时间节点。

（四）租赁期限

确定起始日期和终止日期，以及到期后是否有续租的优先权及续租的条件等。

（五）房屋使用与维护

1. 规定承租方对房屋的使用用途，不得擅自改变。

2. 明确房屋日常维护责任由哪方承担，大的维修费用如何分担。

（六）违约责任

双方应约定如果一方违反合同约定需承担的责任，如违约方支付违约金的数额或计算方式等，以保障合同的顺利履行。

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