一、租赁合同解除标准

租赁合同的解除标准主要有以下几种情况：

（一）协商解除

当出租人和承租人双方协商一致时，可以解除租赁合同。这是基于双方的自由意志，只要就达成合意即可，不需要特定理由。

（二）法定解除

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的。例如，租赁的房屋因自然灾害完全损毁，无法再用于居住或者经营，这种情况下可以解除合同。

2. 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。比如承租人明确表示不再支付租金，或者出租人表示要收回房屋不再出租等情况。

3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。例如承租人未按时支付租金，出租人催告后承租人仍不支付的，出租人有权解除合同。

4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。例如，承租人擅自改变租赁房屋的用途，致使租赁房屋面临被处罚或者损坏的风险，影响了出租人的权益，出租人可以解除合同。

二、怎么终止租赁合同

要终止租赁合同，可从以下方面考虑：

（一）协商解除

1. 双方协商一致。出租方和承租方可以就终止合同达成合意，签订解除协议，明确双方的权利义务终止时间、租金结算、房屋交接等事宜。

2. 约定解除条件达成。如果租赁合同中约定了特定的解除条件，当该条件成就时，享有解除权的一方可以通知对方解除合同。例如约定承租人逾期支付租金达到一定期限，出租人有权解除合同；或者房屋遇到不可抗力无法继续使用等情况。

（二）法定解除

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的。如房屋因自然灾害完全损毁无法使用。

2. 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。例如承租人明确表示不再支付租金，出租人可解除合同。

3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。如承租人长期拖欠租金，经出租人催告后仍不支付。

4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。

三、租赁合同无效吗

仅说“租赁合同”无法判定其是否无效。以下几种情况会导致租赁合同无效：

1. 主体不适格。如果出租人不是租赁物的合法所有人或有权处分人，比如承租人从一个无权出租房屋的二房东（未经原房东同意转租）处租赁房屋，这种租赁合同可能无效。

2. 内容违反强制性规定。例如，租赁用于违法犯罪活动的场所，像租一个房子专门用于，该租赁合同无效。

3. 以欺诈、胁迫手段订立合同损害国家利益。比如一方以欺诈手段让对方签订租赁合同，且这种欺诈损害了国家利益，。如果不存在以上这些情形，正常签订的租赁合同是有效的。

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