一、租赁合同押金怎么约定

在租赁合同中，押金的约定需要从以下几方面考虑：

（一）押金金额

1. 通常根据租赁物的价值、租赁期限等因素确定。比如，对于短期租赁且价值较低的物品，押金可能为一个月的租金；对于长期租赁价值较高的房屋、贵重设备等，押金可能为几个月的租金，常见的是一到三个月租金作为押金。

2. 不得超过主合同标的额的百分之二十。这是为了防止过高的押金加重承租人的负担。

（二）押金用途

1. 明确约定用于保证承租人履行合同义务，如按时交纳租金、不损坏租赁物等。

2. 若承租人违约，例如提前解约或者对租赁物造成损害，房东有权从押金中扣除相应的维修费用或者补偿因解约造成的损失。

3. 如果承租人完全履行合同义务，在租赁关系终止时，房东应及时退还押金。

（三）押金的保管与利息

1. 应明确押金由谁保管，一般是由房东保管。

2. 关于押金是否产生利息以及利息的归属也可进行约定，通常情况下如果有利息，归承租人所有。

二、房屋租赁合同无效认定

房屋租赁合同无效主要有以下几种情形：

（一）主体不适格

1. 出租人方面，如果出租人不是房屋的所有权人，且没有得到合法授权就出租房屋，合同可能无效。例如，承租人从无权处分房屋的二房东处承租，而二房东未得到房东的转租授权，且事后房东也不追认的情况下，该租赁合同无效。

2. 承租人方面，若承租人不具备相应的民事行为能力，例如为无民事行为能力人独立签订的租赁合同，。

（二）内容违法违规

1. 违反的强制性规定。例如，以违法建筑为标的签订的房屋租赁合同无效，因为违法建筑不受法律保护，不能用于租赁交易。

2. 损害社会公共利益。如果租赁房屋用于从事违法犯罪活动，如等，这种租赁合同无效。

（三）恶意串通损害他人利益

承租人和出租人恶意串通，损害房屋共有人或者其他第三人利益的房屋租赁合同无效。例如，出租人与承租人虚构高额租金，目的是为了损害其他继承人对房屋的权益时，该合同无效。

三、怎样提前解除租赁合同

提前解除租赁合同主要有以下几种方式：

（一）协商解除

如果出租方和承租方能够达成一致意见，就可以提前解除租赁合同。双方可以签订一份解除协议，明确解除的时间、相关费用的结算（如租金的退还或补偿等）以及其他善后事宜。

（二）法定解除

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的。例如发生自然灾害等不可预见、不可避免的情况，导致房屋无法继续使用或租赁目的无法达成，任何一方可以。

2. 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。比如承租方明确表示不再支付租金，出租方可以解除合同；或者出租方明确表示不再提供租赁房屋，承租方也可解除合同。

3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。例如承租方迟延支付租金，经出租方催告后仍不支付，出租方有权解除合同。

4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。比如出租方未按约定提供符合条件的房屋，严重影响承租方使用，承租方可以解除合同。

不过，在法定解除的情况下，解除方需要遵循法定程序，可能需要向对方发出解除通知等。

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