一、租赁合同是和谁签

租赁合同的签订主体主要有以下几类：

1. 出租方：

房屋等不动产的租赁合同中，出租方可以是房屋的所有权人。例如个人业主将自己名下的，此时他作为所有权人有权签订租赁合同。

也可以是经所有权人授权的代理人，比如房屋中介在得到业主授权的情况下，可以代表业主与承租方签订租赁合同。

对于企业或单位的不动产出租，企业或单位作为合法的所有权人或使用人有权签订租赁合同。

2. 承租方：

承租方可以是自然人，例如个人为了居住需求租赁房屋时，以自己的名义签订租赁合同。

也可以是法人或者其他组织，像企业为了办公场地需求租赁写字楼，就以企业法人的名义签订租赁合同。

总之，租赁合同是在出租方和承租方之间签订，双方应当具备相应的民事权利能力和民事行为能力。

二、怎么推翻租赁合同无效

要推翻租赁合同无效，可从以下几方面着手：

（一）合同主体方面

1. 若主张订立合同时一方为无民事行为能力人而导致，但如果能证明订立合同时对方有相应的行为能力或者经过法定代理人追认等情形，可推翻无效认定。例如未成年人签订租赁合同，但有证据表明其进行了追认，合同就应认定有效。

2. 对于法人或者非法人组织超越经营范围订立的租赁合同，若能够证明该合同未违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的，不应认定为无效。

（二）合同内容方面

1. 如果以违反强制性规定为由主张合同无效，需区分该强制性规定是效力性强制性规定还是管理性强制性规定。若只是违反管理性强制性规定，并不必然导致合同无效。例如合同未办理备案登记手续，不能直接认定合同无效。

2. 以违背公序良俗为由认定无效的，如果能表明合同内容并未真正违背公序良俗，或者存在误解等情况，可推翻无效认定。

（三）合同订立程序方面

1. 若以欺诈、胁迫手段订立合同导致无效为理由，若有证据表明欺诈、胁迫不存在或者被欺诈、胁迫方事后追认等情况，可以推翻无效的认定。

2. 以恶意串通损害他人利益为由主张无效时，若能证明双方并无恶意串通的主观故意和客观行为，可使合同有效。

三、如何判定无效租赁合同

判定无效租赁合同主要有以下几种情况。

一是合同主体不适格。如果出租人或承租人不具备相应的民事行为能力，比如未成年人独立签订租赁合同，这种合同是无效的。

二是内容违反法律法规强制性规定。例如，将违法建筑出租，由于租赁物本身不合法，租赁合同无效。再如，租赁合同约定的用途是进行违法犯罪活动，这样的合同也无效。

三是恶意串通损害他人利益。承租人和出租人恶意勾结，损害第三人合法权益的租赁合同，同样无效。例如，为逃避债务而虚假订立的租赁合同。

四是以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益。如果一方通过欺诈或者胁迫手段使对方签订租赁合同，并且损害了国家利益，此合同无效。如果只是欺诈、胁迫损害的是合同相对方利益，合同属于可撤销合同而非。

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