一、如何谈成租赁协议合同

谈成租赁协议合同需要以下几个关键步骤：

（一）明确租赁需求与目的

双方应清晰阐述租赁的物（如房屋、车辆等）的用途，是居住、办公还是商业经营等。这有助于确定租赁物的条件和限制条款。例如，如果是房屋居住租赁，可能涉及居住人数限制等。

（二）确定租赁条款

1. 租金金额与支付方式。租金要合理，参考市场价格。支付方式可以是月付、季付或年付等，需明确。

2. 租赁期限。明确起始日期和结束日期，避免产生歧义。

3. 维修责任。确定租赁物的维修由哪方负责，比如日常小修可能由承租方负责，大型结构维修由出租方负责。

（三）检查租赁物状况

在签订合同前，承租方要仔细检查租赁物的现状，列出清单，如有损坏需在合同中注明，以免后期产生纠纷时责任不清。

（四）协商特殊条款

例如是否有续租的优先权、是否允许转租等特殊条款，都需要双方协商一致并明确写入合同。

通过以上步骤，双方在平等、自愿、公平的基础上进行协商，有助于谈成租赁协议合同。

二、可以提前续约吗

租赁合同可以提前续约。

从法律角度看，只要出租方和承租方协商一致，就可以提前对租赁合同进行续约。这是基于合同自由原则，双方有权根据自己的意愿对合同的期限等条款进行变更或延续。

不过在实际操作中，需要注意几个方面。一是双方需以书面形式明确表达续约的意愿、续约的期限、租金等重要条款。书面形式有助于避免日后可能产生的纠纷。二是如果原租赁合同中有关于提前续约的特殊约定，比如需要满足一定的条件（如承租方在租赁期间无违约行为等），那么需要按照该约定执行。三是如果涉及等需要办理登记备案手续的租赁合同，续约后也应当按照规定办理相应的手续。

三、租赁合同无效后如何维权

租赁合同被认定无效后，可以从以下方面维权：

（一）财产返还

1. 双方应互相返还因该租赁合同取得的财产。例如，承租人应将租赁物返还给出租人，出租人应退还承租人已支付的租金等相关费用。如果有添附物，根据添附的具体情况依法处理，能拆除的承租人可以拆除带走，不能拆除且出租人同意利用的，折价归出租人所有，不同意利用的，由双方按照过错分担现值损失。

（二）损害赔偿

1. 有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。如果双方都有过错，则应当各自承担相应的责任。比如，因出租人隐瞒租赁物的重大瑕疵导致，承租人因对租赁物进行装修投入了资金，承租人可要求出租人赔偿装修损失；若承租人明知租赁物存在问题仍签订合同，也需承担相应的过错责任。

2. 损失赔偿范围一般包括直接损失，如为履行合同已支出的合理费用，也可能包括预期利益损失（在可预见范围内的）等。

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