一、房屋租赁合同如何失效

房屋租赁合同失效主要有以下几种情况：

（一）合同约定的失效情形

1. 若中约定了失效的条件，当该条件成就时合同失效。例如约定租赁房屋用于特定经营活动，若该经营活动无法开展且双方约定这种情况下合同失效，一旦条件满足，合同失效。

2. 约定的租赁期限届满，而双方没有就续租达成一致，合同自然失效。

（二）法定的失效情形

1. 一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益，这种合同无效，自然也意味着失效。

2. 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，不具有法律效力而失效。

3. 以合法形式掩盖非法目的，如为了逃避债务而虚假租赁房屋，合同是无效的，从而失效。

4. 损害社会公共利益的合同会被认定为无效而失效。

5. 违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，如违反建筑安全相关规定将不符合居住条件的的合同，是无效从而失效的。

二、租赁合同是谁负责

在租赁合同关系中，出租方和承租方都有各自的责任。

出租方的主要责任包括：1. 按照约定将租赁物交付给承租方使用，并且要保证租赁物在租赁期间符合约定的用途。例如，租赁房屋要确保房屋结构安全、水电等设施能正常使用。2. 对租赁物进行必要的维修，除另有约定外，一般租赁期间租赁物的维修责任由出租方承担。

承租方的主要责任为：1. 按照合同约定的用途使用租赁物，不得擅自改变用途。2. 按照约定的期限和金额支付租金。3. 妥善保管租赁物，因使用不当造成租赁物损坏的，应当承担赔偿责任。4. 在租赁期满后，按照约定返还租赁物。

总之，双方的责任依据租赁合同中的具体约定来确定，在无约定的情况下，依据相关确定各自的责任。

三、如何投资租赁物业合同

投资租赁物业合同需要注意以下几个方面。

（一）对物业的审查

1. 产权状况。要核实物业产权是否清晰，有无产权纠纷、抵押等限制产权转移或影响租赁的情况。确保出让方有权签订租赁合同并将物业出租。

2. 物理状况。检查物业的实际状况，包括房屋结构、设施设备是否完好，是否符合租赁用途要求，这关系到后期的维护成本和租户满意度。

（二）合同条款

1. 租金条款。明确租金金额、支付方式（如按月、按季）、递增机制（例如每年递增一定比例）等，确保租金收益稳定且符合预期投资回报。

2. 租赁期限。合理确定租赁期限，过长可能面临市场变化风险，过短则可能频繁更换租户增加成本。

3. 维修责任。约定清楚物业的维修责任由哪一方承担，一般来说，自然损耗由出租方负责，租户人为损坏由租户负责。

（三）法律法规

要充分了解当地关于租赁物业的法律法规，确保合同内容不违反法律法规的强制性规定，保障自身权益。

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