一、租赁合同是否优先

在特定情形下租赁合同具有一定的优先性。

如果是房屋租赁方面，存在“买卖不破租赁”的规则。即房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就体现出租赁合同相对于新所有权人的物权具有一定优先性，新的所有权人不能以自己取得所有权为由随意解除合法有效的租赁合同，应当在租赁期限内继续履行原租赁合同的义务。

然而，这种优先性也不是绝对的。例如，若租赁合同本身是无效的，比如存在恶意串通损害第三人利益等法定无效情形时，就不存在所谓的优先性；或者租赁合同到期后，承租人不再享有基于租赁合同的相关优先权利等。同时，如果涉及特殊情况，如法院依法查封拍卖等程序，可能会依据相关法律规定和实际情况对租赁合同的效力和优先性进行综合判定。

二、租赁合同押金如何退

租赁合同押金的退还需要根据具体情况而定。

（一）正常退还情况

1. 如果租赁合同期满，租户没有违约行为，例如按照合同约定的用途使用房屋、按时缴纳租金等，那么房东应当全额退还押金。在这种情况下，租户在租赁期结束时交回房屋钥匙等相关物品，经房东检查房屋无损后，房东就应退还押金。

2. 若在租赁期间双方协商一致提前解除租赁合同，且没有约定押金不予退还的特殊情形，房东也应退还押金。

（二）押金不予退还的情况

1. 租户存在违约行为，如未经房东同意擅自转租、对房屋造成较大损坏（超出正常损耗范围）、未按时支付租金等，房东有权按照合同约定扣除部分或全部押金作为赔偿。

2. 如果租赁合同中有明确约定某些情形下押金不予退还，且租户出现了这些情形，房东可以依据合同规定处理押金。

三、租赁是谁出合同

在租赁商铺的情况下，合同可以由出租方出，也可以由承租方出，或者双方协商共同拟定。

如果由出租方出具合同，出租方通常会在合同中明确商铺的基本情况，如位置、面积等，租金及支付方式、租赁期限、双方的权利义务等条款。这是因为出租方对商铺的情况更为了解，也希望通过合同保障自身权益，比如确保按时收到租金、对商铺使用的限制等。

承租方出具合同的情况也有，比如承租方有特殊的租赁需求或者希望在合同条款上有更多的主导权，例如对商铺装修、续租等条款有特殊要求时。

双方共同拟定合同则能充分考虑到双方的利益需求，对租金、租赁期限、维修责任、违约责任等条款进行平等协商，以达成一份双方都满意的合同。

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