一、业主如何解除租赁合同

业主解除租赁合同，通常可通过以下几种方式：

一是协商解除。业主可与租户进行友好沟通，就解除租赁合同一事达成一致意见，明确解除的时间、相关费用结算等事项，签订解除协议，此种方式较为便捷且能避免纠纷。

二是法定解除。若租户存在违约行为，如未经业主同意擅自转租、擅自改变房屋用途、拖欠租金累计达到一定期限（一般为六个月以上）等，业主可依据法律规定和合同约定，向租户发出解除通知，通知到达租户时。

三是约定解除。若租赁合同中事先约定了的条件，当该条件成就时，业主可按照约定解除合同，同样需向租户发出解除通知。

无论采用哪种方式，业主在解除租赁合同时，都应当遵循法定程序，妥善处理后续事宜，如退还押金（若租户无违约行为）、结清费用等，以避免产生不必要的法律风险。

二、新业主能否解除租赁合同

新业主能否解除租赁合同，需根据具体情况判断：

一是“买卖不破租赁”原则。若房屋在租赁期间发生所有权变动，新业主不能以成为业主为由擅自解除租赁合同。因为根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，承租人有权继续按照原租赁合同的约定使用租赁物。

二是若存在法定解除事由。比如承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失；承租人未经出租人同意转租；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金经催告后仍不支付等情况，新业主作为新的出租人，可依法解除租赁合同。

三是双方协商一致。若新业主与承租人经过友好协商，就解除租赁合同达成一致意见，那么也可以解除租赁合同。

总之，新业主一般不能随意解除租赁合同，除非存在法定解除事由或与承租人协商一致。

三、业主有权解除吗

业主在特定情形下有权解除买卖合同。

一是因不可抗力致使不能实现合同目的。例如发生地震、洪水等自然灾害，导致房屋严重损毁无法交付使用，这种情况下业主可解除合同。

二是在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。比如开发商明确告知业主无法按时交房，业主有权解除合同。

三是当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。若开发商迟延交房，经业主催告后在合理时间内仍未交付，业主可解除合同。

四是当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。比如房屋存在严重质量问题，无法满足业主居住需求，业主可以解除合同。

五是法律规定的其他情形。总之，业主解除买卖合同需符合法定或约定条件，不可随意解除，且解除时应遵循法定程序。

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