一、无偿房屋租赁合同的租赁期限最长是多久

无偿房屋租赁合同的租赁期限最长为20年。根据我国《》相关规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

之所以对租赁期限作出这样的限制，主要是为了维护租赁关系的稳定性和交易的安全性。在无偿房屋租赁中，虽然不存在租金支付问题，但租赁期限过长可能会导致诸多不确定性和潜在纠纷。

对于20年租赁期限的计算，应从租赁合同生效之日起开始计算。若租赁双方在合同中约定的租赁期限超过20年，超过部分在法律上不具有约束力。

当20年租赁期限届满后，若双方希望继续保持租赁关系，可协商续订合同。续订后的租赁期限同样不得超过20年，如此规定能确保租赁关系在合理的时间范围内进行调整和规范，保障双方的合法权益。

二、租房子不开租赁合同是否符合法律规定

租房子不开租赁合同，在某些情况下是符合法律规定的，但也存在一定限制。

从合同形式角度来看，租赁合同并非必须采用书面形式。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。也就是说，如果租赁期限在六个月以下，当事人可以选择口头约定等非书面形式订立租赁合同，这种情况下不开具书面租赁合同是符合法律规定的。

然而，不签订书面租赁合同可能会带来一些风险。比如在租赁期间发生纠纷时，由于缺乏书面合同对双方权利义务的明确约定，可能导致举证困难，不利于维护自身合法权益。对于租金支付、租赁物的使用、维修等重要事项，书面合同能提供更清晰的依据。

综上，租房子不开租赁合同在租赁期限六个月以下时符合法律规定，但从防范风险、明确双方权利义务角度考虑，签订书面租赁合同更为妥当。

三、民法典中和实际履行不一样有效吗

租房合同和实际履行不一致时，合同依然可能有效，但需要根据具体情况分析其法律后果。

一方面，若合同有效成立，双方应按约定履行义务。若实际履行与合同约定不一致，存在两种常见情形。（一）双方协商一致变更了合同内容，且变更不违反强制性规定，这种情况下，以变更后的实际履行情况为准，合同依然有效。（二）一方擅自改变履行方式，未得到对方认可，此时构成违约。守约方有权要求违约方承担违约责任，如继续履行、采取补救措施或赔偿损失等。

另一方面，若实际履行的内容涉及违法违规行为，比如将房屋用于非法经营等，即使合同本身有效，该违法违规的实际履行行为也是无效的，相关方可能还需承担相应法律责任。

总之，租房合同与实际履行不一致时，合同效力需结合具体情况判断，不能一概而论。

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