一、房屋租赁合同是否生效

房屋租赁合同是否生效，需从多方面判断。

其一，主体适格方面，出租人与承租人需具备相应民事行为能力。若一方为无民事行为能力人或，未经法定代理人追认，合同可能无效。例如，未成年人未经同意签订的大额房屋租赁合同。

其二，意思表示真实。双方签订合同应是真实意愿的体现，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。若一方以欺诈手段使对方在违背真实意思下签订合同，受欺诈方有权请求撤销。

其三，内容合法。合同条款不得违反强制性规定，如约定租赁用途不得为违法活动。

其四，形式方面，一般书面形式的更具稳定性和证明力。但即使是口头约定，在符合上述条件且能证明租赁关系存在时，同样具有法律效力。

总之，只有同时满足主体适格、意思表示真实、内容合法等条件，房屋租赁合同才生效。

二、租赁合同无效房租怎么退

当租赁合同被认定无效后，房租的退还问题需根据具体情况来确定：

一是根据过错责任分担。若是因一方过错导致，比如出租方未取得房屋合法出租权，那么过错方应承担相应责任，可能需退还全部或部分房租给承租方，同时赔偿承租方因此遭受的损失。若双方都有过错，则应按照各自过错程度分担房租退还及损失赔偿责任。

二是考虑实际使用情况。如果承租方在租赁期间实际使用了租赁房屋，一般需参照同类房屋租金标准支付房屋占有使用费。例如，租赁的房屋虽因产权问题导致合同无效，但承租方已居住数月，那么应支付相应期间的合理占有使用费，剩余未使用期间的房租，出租方应退还给承租方。

三是已支付的房租及相关费用，若涉及孳息等问题，也应按照法律规定进行合理分配与退还。总之，要综合多种因素确定房租退还事宜。

三、房屋租赁合同怎样才生效

房屋租赁合同生效需满足以下条件：

一是主体合格。出租人与承租人都应具备相应的民事行为能力，能够独立承担。例如，未成年人在未经法定代理人同意的情况下签订的租赁合同，可能存在效力瑕疵。

二是意思表示真实。双方签订合同是出于真实意愿，不存在欺诈、胁迫等情形。若一方以欺骗手段使另一方在违背真实意思的情况下签订合同，受欺诈方有权请求撤销该合同。

三是内容合法。合同条款不得违反法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。比如约定的租金明显低于市场价格且涉嫌恶意逃避税收等违法情形的条款无效。

四是形式合法。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

此外，若房屋属于共有财产，出租还需经共有人同意；若房屋存在抵押等权利受限情况，应不影响租赁的合法性。满足这些条件，房屋租赁合同通常就能生效。

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