一、房东什么情况下能解除合同

在以下几种常见情况下，房东可以解除租赁合同：

一是承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁房屋，致使租赁房屋受到损失。例如承租人擅自改变房屋结构进行装修等破坏性行为，房东有权解除合同。

二是承租人未经房东同意转租房屋。转租行为可能会使房东面临新的风险，如次承租人对房屋的不当使用等，若未经同意转租，房东可解除合同。

三是承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付。支付租金是承租人的主要义务，若长期拖欠且催告无果，房东可解除。

四是租赁期限届满，租赁合同自然终止，若承租人继续使用租赁物，房东没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，此时房东可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。

五是出现不可抗力等致使合同目的不能实现的情况，如房屋因自然灾害严重损毁无法继续居住使用等，房东也可解除合同。

二、房东违约找谁处理

当遇到房东租房合同违约的情况，可通过以下途径处理：

一是双方协商。租户可尝试与房东直接沟通，明确指出房东的违约行为，要求其承担违约责任，如继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等。通过友好协商，可能快速、低成本地解决纠纷。

二是申请调解。若协商不成，可向居民委员会、村民委员会、委员会等有关组织申请调解。这些调解组织会秉持公平公正原则，协助双方化解矛盾，达成和解协议。

三是提起诉讼。若调解也无法解决问题，租户可向有管辖权的人民提起诉讼。在诉讼过程中，租户需提供充分证据，如租房合同、房东违约的相关证据等，以支持自己的诉讼请求。法院将依据事实和法律作出公正裁决，要求房东承担相应违约责任。

四是申请。若租房合同中有仲裁条款，租户也可向约定的仲裁机构申请仲裁，仲裁裁决具有法律效力。

三、房东什么情况可以解除合同

在以下几种常见情况下，房东可以解除租赁合同：

一是承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁房屋，致使租赁房屋受到损失的。例如承租人擅自改变房屋结构用于经营与约定不符的业务，对房屋造成损害。

二是承租人未经房东同意擅自将租赁房屋转租给他人。转租行为可能会使房东面临诸多不确定风险，损害房东权益。

三是承租人逾期不支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付的。租金是租赁合同的核心内容，承租人不按时支付租金构成违约，房东有权解除合同。

四是租赁期限届满，租赁合同自然终止，房东可不再续租而解除合同。

五是因不可抗力等不可预见、不可避免的原因，致使租赁房屋部分或者全部毁损、灭失，租赁合同无法继续履行的，房东也可解除合同。

六是双方在租赁合同中明确约定的其他解除合同的情形出现时，房东可依约解除合同。

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