一、怎样解除房屋租赁合同

解除房屋租赁合同，通常有以下几种方式及相关要点：

协商解除。出租人和承租人可通过协商，达成一致意见后。双方应就解除事宜签订书面协议，明确解除时间、租金结算、物品交接等事项，以避免后续纠纷。

约定解除。若中约定了特定的解除条件，当条件成就时，一方可据此解除合同。比如约定承租人逾期支付租金达一定期限，出租人有权解除合同，此时，解除权人需向对方发出解除通知，通知到达对方时。

法定解除。存在法定情形时，当事人可依法解除合同。例如因不可抗力致使不能实现合同目的；承租人未经出租人同意擅自转租等。主张法定解除的一方需提供相应证据证明法定情形的存在，并履行通知义务。

无论采取何种方式解除合同，双方都应妥善处理租赁期间的相关费用结算、房屋及附属设施的交还等后续事宜，以保障自身合法权益。

二、怎样认定房屋租赁合同效力

认定房屋租赁合同效力，需从多方面考量：

一是主体方面。出租人与承租人应具备相应民事行为能力。若一方为无民事行为能力人或，未经法定代理人追认，合同可能无效。

二是合同内容。合同应体现双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。同时，内容不得违反强制性规定，比如租赁房屋若为违法建筑，租赁合同无效。

三是租赁房屋的合法性。出租房屋需符合相关规划、建设等规定，不存在产权纠纷等影响租赁的问题。若房屋存在权利受限情况，如已被查封，租赁合同效力可能受影响。

四是租赁期限。租赁期限不得超过法律规定上限，超过部分无效。

此外，若合同需办理登记备案等手续，应按规定办理。只有在主体适格、内容合法、房屋合法且符合相关程序要求等条件下，房屋租赁合同才具有法律效力，能保障双方合法权益。

三、怎样才算房屋租赁合同解除

房屋租赁合同解除主要有以下几种情形：

一是协商解除。出租人和承租人经协商一致，可以随时解除租赁合同，双方就解除事宜达成书面或口头协议即可。

二是约定解除。若租赁合同中约定了特定的解除条件，当该条件成就时，一方有权解除合同。例如约定承租人逾期支付租金达到一定期限，出租人即可解除合同。

三是法定解除。具体包括：承租人未按照约定方法或者租赁物性质使用租赁房屋，致使租赁房屋受损的；承租人未经出租人同意转租的；承租人逾期不支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付的；租赁房屋危及承租人安全或者健康，即使承租人订立合同时明知该租赁房屋质量不合格的等情况，出租人有权解除合同。反之，若出租人未履行维修义务等影响承租人使用的，承租人也可解除合同。

总之，房屋租赁合同解除需依据具体情形，符合法律规定或双方约定。

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