一、房东怎么解除租赁合同

房东解除租赁合同，需依据具体情形采取不同方式：

一是协商解除。房东可与承租人进行沟通，若双方就解除租赁合同达成一致意见，可签订解除协议，明确解除时间、租金结算等事项，经双方签字确认后，租赁合同即解除。

二是法定解除。在符合法定条件时，房东可单方。例如，承租人未经房东同意擅自将房屋转租；承租人逾期不支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付；承租人擅自改变房屋用途等。当出现这些情形，房东应向承租人发出解除通知，通知到达承租人时，租赁合同解除。

三是约定解除。若租赁合同中约定了特定的解除条件，当条件成就时，房东可按照约定解除合同，同样需向承租人发出解除通知。

需注意，无论哪种解除方式，房东都应遵循法定程序，妥善处理相关事宜，避免产生不必要的法律纠纷。

二、房屋抵押租赁合同还有效吗

房屋抵押后签订的租赁合同是否有效，需分情况来看：

其一，若先设立抵押权，后签订合同。在这种情况下，该租赁合同依然有效，但抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。也就是说，若房屋因抵押权实现而被转让，新的受让人可以不继续履行原租赁合同，承租人不能以原租赁合同对抗新的房屋所有权人。

其二，若租赁合同签订在先，房屋抵押设立在后。这种情况下，原租赁合同继续有效，并且该租赁关系不受抵押权的影响。即便之后抵押权实现导致房屋所有权发生转移，新的所有权人也需要继续受原租赁合同的约束，即“买卖不破租赁”原则。

在涉及房屋抵押与租赁的法律关系中，各方当事人应明确相关权利义务及法律后果，避免产生不必要的纠纷。若产生争议，应依据具体事实和相关法律规定来确定租赁合同的效力及各方责任。

三、房屋租赁合同违约咋办

当房屋租赁合同出现违约情况时，需根据不同主体的违约行为采取相应措施。

若出租方违约，比如未按约定提供房屋或提前收回房屋等。承租方有权要求出租方继续履行合同，若造成损失，可要求出租方赔偿，赔偿范围包括因违约行为导致的额外费用支出、预期利益损失等。若违约行为致使合同目的无法实现，承租方还可解除合同，并要求出租方承担违约责任，支付违约金，违约金数额一般按合同约定执行。

若承租方违约，例如未按时支付租金、擅自改变房屋用途等。出租方有权要求承租方支付拖欠租金、恢复房屋原状等。若承租方的违约行为严重，出租方有权解除合同，收回房屋，并要求承租方承担违约责任，赔偿损失。损失赔偿一般包括房屋空置期间的租金损失等。

总之，在处理房屋租赁合同违约问题时，应依据合同约定和法律规定，维护自身合法权益。

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