一、如何提前解除房屋租赁合同不违约

要提前解除房屋租赁合同且不构成违约，可参考以下方式：

（一）与出租方协商一致。双方可就提前解约事宜进行沟通，达成一致意见后签订解除协议，明确解除时间、租金结算、押金退还等事项。只要双方自愿且协议内容不违反，这种方式能有效避免违约风险。

（二）依据合同约定的解除条件。仔细查看中是否有关于提前的相关条款，例如约定在特定情况下一方有权提前解除合同。若满足这些条件，可按照合同规定的程序行使解除权。比如因不可抗力致使房屋无法继续使用，且合同中有相关约定，承租人可据此解除合同。

（三）出现法定解除事由。如房屋存在危及承租人安全或健康的隐患，且在合理期限内未得到解决，承租人可依法解除合同。总之，提前解约需有合理依据并遵循相应程序，以确保不构成违约。

二、到期后租客不搬走怎么办

当租房合同到期后租客不搬走，可按以下方式处理：

（一）协商解决。房东可与租客友好沟通，了解其不搬走的原因，尝试协商出一个双方都能接受的解决方案，比如给予租客一定的宽限期让其寻找新住所。

（二）发送书面通知。若协商无果，房东应向租客发送书面通知，明确告知其租赁期限已届满，要求其在合理期限内搬离房屋，同时保留好相关送达凭证。

（三）寻求法律途径。若租客在通知期限届满后仍不搬走，房东可向人民提起诉讼，要求租客腾退房屋并支付逾期占用房屋期间的费用。在获得生效判决后，若租客仍不履行，房东可申请法院，由法院强制租客搬离。

需要注意的是，在整个过程中，房东要注意方式方法，避免采取过激行为导致自身陷入不必要的法律风险。

三、抵押房屋租赁合同的效力是怎样的

抵押房屋租赁合同的效力需分情况判定：

（一）先抵押后出租。若抵押权已依法登记，在抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，若未书面告知承租人该财产已抵押，抵押人应对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；若已书面告知承租人，则由承租人自行承担损失。

（二）先出租后抵押。根据“买卖不破租赁”原则，租赁关系不受抵押权的影响，原租赁合同继续有效。即抵押行为不影响在先成立的租赁合同的效力，在抵押权实现后，承租人仍可在租赁期内继续使用租赁房屋。

总之，判断抵押房屋租赁合同的效力，关键在于抵押与出租行为的先后顺序，不同顺序下各方权利义务及合同效力有所不同。当事人在进行相关交易时，应充分了解并谨慎处理，以避免不必要的法律风险。

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