一、怎么界定租赁合同无效

租赁合同无效主要依据以下情形界定：

1. 主体不适格。如果出租人或承租人不具备相应的民事行为能力，例如未成年人独立订立租赁合同（除与其年龄、智力相适应的小额租赁外），这样的租赁合同无效。

2. 内容不合法。包括租赁物为法律禁止流通物，例如租赁、枪支等，这种合同必然无效；或者以合法形式掩盖非法目的，比如为逃避债务虚假租赁房屋等情况。

3. 恶意串通损害他人利益。出租人和承租人恶意勾结，损害第三人合法权益，如为损害其他继承人利益而虚假订立合同，。

4. 违反强制性规定。如果违反法律、行政法规的强制性规定且该规定为效力性强制规定，例如违反建筑法关于房屋建设的强制性规定，未经竣工验收合格就出租，可能导致租赁合同无效。不过如果是管理性强制规定，一般不影响合同效力。

二、合租怎么提供租赁合同

在合租情况下提供租赁合同，可按如下操作：

（一）明确合租各方信息

合同应写明合租人的姓名、号码等基本身份信息，确保每个合租人都包含在内。

（二）描述房屋相关情况

1. 写明租赁房屋的具体地址、面积、户型等信息，让房屋情况清晰明了。

2. 列出房屋内的附属设施设备情况，如家具、电器等，以避免日后产生纠纷。

（三）合租的租赁条款

1. 租赁期限要明确，包括起始日期和终止日期。

2. 租金金额、支付方式和支付周期，是按月付、季付还是其他方式，需准确说明。

3. 合租人对租金分担的比例或者具体金额也要明确。

（四）房屋使用规则

1. 规定每个合租人的房间使用范围，共用区域（如客厅、厨房、卫生间等）的使用规则。

2. 对于房屋的维护、保养责任，如哪些由房东负责，哪些由合租人共同负责等要界定清楚。

（五）违约责任条款

明确如果合租人违反合同约定，如未按时支付租金、损坏房屋设施等情况应承担的责任。

最后，所有合租人应在合同上签字确认，以确保合同生效。

三、租赁和谁签合同

商铺租赁通常和商铺的产权人或者其合法授权的代理人签订合同。

如果商铺产权人亲自出租商铺，那么就与产权人直接签订租赁合同。这是最常见的情形，产权人对商铺具有完全的处分权，可以按照自己的意愿出租商铺，并与承租人签订合同约定租赁相关的权利和义务，如租金金额、租赁期限、商铺用途等。

在一些情况下，产权人可能会委托他人代理出租商铺。比如委托给物业管理或者房产中介。这时承租人需要查看产权人出具的合法授权，以确定代理人是否有权利签订租赁合同。如果代理人有合法有效的授权，那么与代理人签订的租赁合同也是具有法律效力的。

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