一、解除租赁合同是形成权吗

解除租赁合同属于形成权。形成权是指依照权利人单方意思表示就能使权利发生、变更或者消灭的权利。

在租赁合同中，当出现法定或约定的解除事由时，比如承租人未经出租人同意擅自转租房屋、租赁物危及承租人的安全或者健康等法定情形，或者双方在合同中约定的如承租人逾期支付租金达到一定期限等解除条件成就时，享有解除权的一方只需向对方作出的意思表示，无需对方同意，即可使租赁合同关系消灭。

具体而言，解除权人作出解除通知到达对方时，租赁合同即解除。这充分体现了形成权的单方意思表示即可使法律关系变动的特征。当然，若对方对解除合同有异议，可通过诉讼或仲裁等方式确认解除行为的效力。总之，解除租赁合同符合形成权的构成要件，属于形成权的一种。

二、租赁合同要当面解除吗

租赁合同的解除不一定要当面进行。具体分析如下：

- 协商一致解除：若出租人和承租人经协商，就解除租赁合同达成一致意见，这种情况下，双方可以通过书面形式（如邮件、短信、信件等）确认解除事宜，并非必须当面沟通。只要双方明确表示同意解除，且对解除后的相关事项（如租金结算、物品归还等）协商一致，书面确认同样具有法律效力。

- 法定解除：当出现法律规定的解除情形，如一方严重违约等，享有解除权的一方可以通过向对方发送解除通知的方式解除合同。通知可以采用书面、电子等多种形式，不必局限于当面送达。不过，为了确保通知有效送达，应选择能够证明对方已收到通知的方式。

- 诉讼或仲裁解除：若双方对解除合同存在争议，可通过诉讼或仲裁途径解决。或仲裁机构作出的解除合同的裁决生效后，合同即解除，也不存在当面解除的必要。

三、租赁合同解除协议有效吗

租赁合同解除协议在符合法定条件时是有效的。具体分析如下：

其一，协议主体需适格。签订解除协议的双方应是租赁合同的当事人，具备相应的民事行为能力，能够独立实施民事法律行为，否则可能导致协议无效。

其二，意思表示需真实。双方在签订解除协议时，应是基于真实意愿，不存在欺诈、胁迫、重大误解等可能影响意思表示真实性的情形。若一方通过不正当手段使另一方在违背真实意思的情况下签订协议，受损害方有权请求撤销该协议。

其三，内容不违反强制性规定和公序良俗。解除协议的内容不能与现行法律、行政法规的强制性规定相抵触，也不能违背社会公共秩序和善良风俗。

其四，符合约定或法定的解除条件。若租赁合同中约定了特定的解除条件，或者出现了法律规定的可以解除合同的情形，如不可抗力致使不能实现合同目的等，在此基础上签订的解除协议才有效。

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