一、业委会能否解除租赁合同

业委会在特定情况下可以解除租赁合同，但需满足一定条件。

一方面，若租赁合同中明确约定了业委会有权在某些特定情形下解除合同，比如承租方严重违反合同约定，未按时支付租金且经催告后仍不支付；或者擅自改变租赁用途，对租赁物造成重大损害等，那么业委会可依据合同约定行使解除权。

另一方面，即使合同没有明确约定，若承租方的行为严重影响到小区业主的公共利益，比如利用租赁场地从事违法违规活动，对小区的安全、卫生、秩序等造成恶劣影响，业委会作为代表业主利益的组织，为维护业主的合法权益，也可以解除租赁合同。

不过，业委会在解除租赁合同时，应当遵循法定程序。通常需要经过业主大会的授权或者按照相关议事规则进行决策，并向承租方送达解除合同的通知，以确保解除行为的合法性和有效性。

二、租赁合同能否部分解除

租赁合同在一定情形下是可以部分解除的。

其一，若租赁物存在部分不符合约定或部分损坏等情况，致使该部分无法正常使用，且该部分不影响其他部分使用时，承租人可就该无法使用部分主张解除租赁合同。例如，租赁的房屋部分房间因质量问题无法居住，而其他房间可正常使用，承租人可要求解除涉及该部分房间的租赁关系。

其二，若当事人在租赁合同中有特别约定，在约定的条件成就时，一方可部分解除合同。比如，双方约定若某一特定区域的租赁用途发生重大变更，影响该部分租赁目的实现时，可解除该部分租赁。

其三，若出现不可抗力等不可预见、不可避免且不可克服的事由，导致租赁物的部分无法继续租赁，也可能部分解除合同。

不过，能否部分解除还需结合具体案件情况，依据相关证据及法律规定综合判断，且解除合同应当遵循法定程序，通知对方等。

三、口头租赁合同如何解除

口头租赁合同的解除，需根据具体情况进行分析和操作：

其一，协商解除。若双方当事人经协商一致，决定提前终止租赁关系，可直接达成解除口头租赁合同的协议。此方式最为简便，双方明确表达解除意愿，对租赁相关事项进行妥善清理和交接即可。

其二，法定解除。当出现法定事由时，一方有权解除合同。例如，因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行等。主张解除合同的一方需向对方发出解除通知，通知到达对方时。

其三，不定期租赁的解除。若口头租赁合同属于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方，给对方必要的准备时间，以避免造成不必要的损失。

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