一、零租金合法吗

房产零租金租赁合约在满足特定条件下即具备效力。

签约双方都应保证具有书写表达说明能力以及其意旨表述自愿且真实可信；租赁涉及到的内容必须违法，符合所有相关法律规定所规定的格式；租约关系的建立不能以恶意串谋来损害国家、集体或者第三方的权益，也不能借助合法的形式掩盖非法的意图。

换言之，房屋零租金租赁协议，只要能满足如下四个基本要求，就能被确认为生效：

（1）签约的当事人需要具备相应的民事行为能力；

（2）其意旨的表述应充分显示出自发、真实的意愿；

（3）在整个环节中，不得任意违反现行法例的禁止性规定或损害公共秩序与善良风俗；

（4）协议的履行过程应始终遵循合法性原则。

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第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第五百零二条

依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

二、租赁合同纠纷属于专属管辖吗

对于涉及合同纠纷案例，尽管此类案件以不动产作为核心因素进行审理，然而在法律关系上的争议关键却是基于双方当事人之间签订的合同。

该类案件本质上仍属于传统的债权债务纠纷，并非严格意义上的不动产物权纠纷。

我们认为不宜直接参考适用专属管辖条例，而是应当选择使用的特定地域管辖原则。

具体而言，由被告所居住的地点或合同事项执行地也就是实际的不动产所在地的地方人民对此类案件拥有管辖权。